Acheter son logement à prix cassé avec les enchères immobilières

Il y a quelques mois, dans mon groupe d'investisseurs, je suis tombé sur une personne qui venait de faire une plus-value immobilière de plus de 60 000€ avec un simple studio. Intrigué, je lui ai demandé comment il était arrivé à un tel résultat et il m’a alors parlé d’enchères immobilières. Il avait acheté son logement bien moins cher que sa valeur réelle puis l’avait revendu au bon prix, encaissant donc une belle plus-value. Du coup, j’ai creusé un peu avec lui pour qu’il m’explique comment fonctionnent concrètement ces enchères immobilières, comment faire une bonne affaire, comment éviter les pièges (car il y en a)… Dans ce guide, vous allez donc tout savoir sur les enchères immobilières !  

C’est quoi la vente aux enchères immobilières ? 

Acheter son logement à prix cassé avec les enchères immobilières

Concrètement, une vente aux enchères immobilières (aussi appelée vente par adjudication) est une vente publique destinée à vendre un bien immobilier. Un prix de base est donné au départ puis les participants surenchérissent à partir de ce prix. Celui qui propose la meilleure offre part alors avec le bien. Il existe 2 types de ventes aux enchères : les enchères organisées par un notaire et les enchères judiciaires.

Les enchères organisées par un notaire se font à la demande d’un propriétaire qui souhaite mettre en place une enchère immobilière pour vendre plus cher son logement, ou il s’agit de biens issus du domaine public ou de successions sans héritier connu. Les enchères judiciaires arrivent quant à elles à la suite d’une opération de saisie immobilière pour défaut de paiement.

Dans la suite de l’article, nous allons nous concentrer principalement sur la vente aux enchères judiciaires car c’est là que l’on va obtenir les meilleures affaires, étant donné que le prix de départ est souvent très bas. 

Quels types de biens pouvez-vous retrouver aux enchères ?

N’importe quel type de bien peut être vendu aux enchères, qu’il soit libre ou occupé : maison, appartement, parking/garage, local commercial, bureaux…  

Comment fonctionne une enchère immobilière ? 

Il y a plusieurs étapes à mettre en place lorsque l’on veut se lancer dans des enchères immobilières. Il est d’ailleurs important de bien respecter chaque étape, pour ne pas se mettre en danger et s’assurer d’acheter en connaissance de cause :

Étape 0 : prendre rendez-vous avec 3 banques (dont la vôtre) pour faire une étude de financement. C’est indispensable avant de se lancer ! Dans le cadre d’une vente aux enchères, il n’y a pas de conditions suspensives. Cela veut dire que lorsque votre offre est validée et que vous avez obtenu le bien, vous êtes dans l’obligation de l’acheter. Prenez donc le temps de contacter plusieurs banques et de faire une étude détaillée, pour qu’elles vous disent si oui ou non elles vous suivent et surtout à quelle hauteur. Avec ça, vous pourrez orienter vos recherches et éliminer les biens qui ne sont pas dans votre budget. L’idéal, c’est d’obtenir un accord de principe d’une banque. Vous serez alors plus serein pendant la vente !

Étape 0 bis : avoir un avocat. Dans le cadre d’une vente immobilière judiciaire, vous devez avoir un avocat. En effet, seul un avocat a le pouvoir de porter une enchère. Vous devez donc contacter plusieurs avocats spécialisés dans le domaine et demander leurs tarifs. L’avocat vous sécurisera aussi pour vous expliquer les différents mécanismes de la vente aux enchères.

Étape 1 : visiter le bien. Avant la vente aux enchères, des visites sont organisées. Vous pouvez alors visiter le bien, regarder le quartier, analyser la copropriété… Bref, tout ce qu’il faudra analyser pour trouver la bonne affaire immobilière. Cette étape est indispensable ! N’achetez pas un bien immobilier sans l’avoir visité… Même si de prime abord ça semble être une bonne affaire, vous devez absolument en obtenir la confirmation par vous-même en visitant le bien.

Étape 2 : regarder le cahier des charges et les conditions générales de la vente. Lorsqu’une vente aux enchères est organisée, il y a un cahier des charges qui ressemble à celui qu’une agence immobilière vous fournirait. Il vous donne des informations sur le logement : surface, taxe foncière, charges, etc. Ce document est même plus poussé car il donne des informations relatives à l’urbanisme et à l’état hypothécaire, aux origines de propriété, aux servitudes… Vous devez donc analyser ces données ainsi que les conditions générales qui régissent la vente.

Étape 3 : bien prendre en compte les frais liés à la vente. Lorsque vous achetez un bien aux enchères immobilières, il y a de nombreux frais liés à la vente et à son organisation, ainsi qu’à la saisie du bien, que vous devez régler (je précise ce point plus bas dans l’article). Ces frais sont à bien connaître et à calculer car vous devrez les régler.   

Étape 4 : fixer le montant maximal d'enchères. C’est une étape très importante qui va déterminer si vous ferez ou non une bonne affaire immobilière. Vous devez fixer un montant maximal d'enchères. Comment ? En analysant le prix du marché ! Maintenant que vous avez le cahier des charges, vous avez toutes les informations utiles sur le logement. Vous allez donc pouvoir définir la valeur réelle de ce bien, grâce à des outils comme Meilleursagents qui fournit le prix au m², ou encore le site des impôts et le site DVF qui fournissent les ventes passées dans un secteur donné. Avec ces informations, vous aurez alors le prix de vente du bien à viser : fixez un montant inférieur de 30% au prix du marché. Imaginons que vous ayez estimé le prix du bien à 150 000€, fixez donc le montant maximal d'enchères à 105 000€. Le but d’une enchère est de faire une affaire, alors il faut être exigeant ! Surtout qu’on a toujours des frais que l’on a pas prévus lorsque l’on achète un bien immobilier (travaux, charges de copropriété, etc.)…

Étape 5 : donner le chèque de consignation. Le jour de la vente, vous devez fournir un chèque de consignation qui équivaut à 10% du montant de la mise à prix, ainsi qu’un justificatif d’identité. Ce chèque sert à garantir la sécurité des enchères et à payer leurs frais : droit d’enregistrement, émoluments du notaire, remboursement des coûts de publicité et organisation des enchères. 

Étape 6 : déroulement de la vente aux enchères immobilières. Via votre avocat, vous allez surenchérir. En amont, vous lui aurez donné un pouvoir mentionnant la somme maximale d’enchères et il ne pourra donc plus enchérir quand ce plafond sera dépassé. Cela correspond au montant fixé à l’étape 3. 

Étape 7 : attendre 10 jours. Vous n’avez pas remporté l’enchère ? Votre chèque vous est rendu. Ou vous venez de remporter l’enchère ? Bravo ! Vous êtes l’adjudicataire (celui qui a remporté l’offre) et votre chèque sera encaissé. Sachez aussi que vous n’êtes toujours pas propriétaire immédiatement : les participants à la vente ont 10 jours pour surenchérir sur votre offre. Mais pour ce faire, ils doivent alors surenchérir d’un montant de 10% supérieur à votre offre. Si personne ne surenchérit au bout du 11ème jour, vous devenez propriétaire.

Étape 8 : verser le restant des fonds. Vous avez ensuite 2 mois (à compter de la vente) pour verser le restant des fonds pour acheter le bien. Encore une fois, vous êtes dans l’obligation de verser l’argent, aucune condition suspensive n’est acceptée. 

Qui peut enchérir lors d’une vente immobilière ?

Pour pouvoir participer et enchérir lors d’une vente, vous devez avoir un avocat et lui donner un pouvoir fixant le montant maximal de l’enchère. Vous devez aussi fournir un chèque de banque de 10%, un justificatif d’identité, ainsi qu'une attestation d’absence de condamnation.  

Les frais d’une vente aux enchères

Bien que vous n'ayez pas à payer de frais de notaire, lors d’une vente aux enchères, vous devez tout de même payer d’autres frais :

  • Frais fixes. Ce sont les frais liés à la vente : organisation des visites, frais d’huissier, frais de publicité, etc. Le montant est en moyenne de 5000€ et n’est pas proportionnel à la mise à prix.
  • Émolument proportionnel de vente. Il est lié au montant de l’adjudication. Voici la grille tarifaire :
Prix en Euros%Montant HT
0 à 6 500 €7,256471,64 €
6 501 à 17 000 €2,993314,27 €
Cumul 785,91 €
17 001 à 60 000 €1,995857,83 €
Cumul 1 643,74 €
Au-dessus de 60 000 €1,497 
  • Frais postérieurs à la vente : frais de publication du titre de propriété, purge des hypothèques, frais d’avis de mutation…
  • Droits d’enregistrement : les droits qui sont dus à l'État et aux collectivités territoriales comme pour toute vente immobilière.
  • Honoraires de votre avocat : sachez que vous pouvez négocier ces frais directement avec votre avocat ! Le prix est libre, c’est pourquoi vous pouvez trouver tous types de prix proposés par les avocats… Attention, ces frais sont à payer quelle que soit l’issue des enchères. En tombant sur le site d’un avocat à Bordeaux, nous avons vu que celui-ci prenait 240€ TTC pour vous représenter à une enchère. Cela pourra vous donner une base de comparaison avec d’autres avocats.   

Découvrez ici un simulateur de frais d’enchères immobilières

Où trouver des enchères immobilières

Il y a Internet bien sûr, mais vous pouvez aussi vous rendre directement dans un tribunal. Les prochaines enchères immobilières y sont généralement affichées à l’entrée.

Voici donc quelques sites où vous pourrez trouver des enchères immobilières : Licitor, encheresimmobilieres.fr, vench.fr , Kadran ou encore encheres-publiques.com.

Les avantages de la ventes aux enchères

Comme expliqué plus haut, l’avantage numéro 1 des enchères immobilières, c’est le prix. En effet, les enchères judiciaires ont très souvent un prix de départ très bas, parfois de seulement 10% de la valeur du bien ! Ce prix va bien sûr monter avec les nombreux participants à l’enchère, mais vous pourrez tout de même obtenir un prix bien plus intéressant que si vous aviez acheté de manière classique. 

Un autre avantage est que la vente peut avoir lieu très rapidement. En effet, dès le 11ème jour suivant la vente aux enchères, vous pouvez prendre possession du logement. Imaginons que vous envisagiez de payer cash votre logement : en 11 jours suite à la vente, le logement est à vous, contre 3 mois minimum pour une vente classique ! 

Aussi, lorsque vous achetez un bien lors d’une vente aux enchères, vous n’avez pas à régler de frais d’agence. 

Les inconvénients des ventes aux enchères

C’est important de le préciser, mais lorsque vous achetez un bien via des enchères, vous n’avez pas de condition suspensive comme c’est souvent le cas lors d’une vente classique – par exemple en attendant un prêt. Vous devez donc être sûr de votre coup avant de vous rendre à une enchère immobilière : vous devez contacter votre banquier et celui-ci doit faire une étude préalable, et surtout vous donner le montant maximal que vous pouvez emprunter !

Revendre sa résidence principale

Si vous avez respecté la règle des 30% que j’ai fixée à l’étape 4, vous avez un logement bien moins cher par rapport aux autres propriétaires autour de vous, ce qui fait que votre budget logement est réduit. Vous pouvez aussi envisager de revendre votre bien immobilier afin de faire une plus-value, non imposable car il s’agit de votre résidence principale ! Je vous recommande d’attendre une année avant de revendre votre bien pour ne pas avoir de souci avec l'administration, afin que celle-ci ne vous qualifie pas de marchand de biens. En revendant votre bien, 100% de la plus-value ira alors dans votre poche. Pour gagner encore plus avec votre logement, je vous recommande de le vendre vous-même. En effet, il s’agit de votre résidence principale, vous pouvez donc effectuer les visites car vous êtes sûr place !

Voici d’autres façons de gagner de l’argent avec son logement :

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