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Le guide pour louer son appartement sur Airbnb (mon retour expérience)

Nul ne peut passer à côté de la plateforme de location courte durée entre particuliers. Il y a quelques mois Airbnb a même dépassé le groupe Hilton en nombre de nuitées vendues sur une année. Airbnb fait partie intégrante de notre recherche de logement en courte durée, que ce soit pour se loger pour les vacances, un voyage professionnel ou pour aller voir de la famille. De plus pour les propriétaires de logements, la location courte durée permet des rentabilités élevées qu’on ne peut pas avoir avec d’autres modes de locations. Bien entendu cela demande de la gestion mais on va voir comment quasiment tout délégué et « juste encaisser l’argent ». J’ai récemment acheté un appartement que je vais mettre en colocation, mais en attendant les étudiants, je l’ai mis en location courte durée pendant 3 mois. Dans cet article je vais donc vous donner mon retour d’expérience, ainsi que les petites astuces à mettre en place pour bien gagner sur Airbnb, ainsi que les choses à ne pas faire.

 

Estimation de vos gains

Avant même de vous lancer je vous conseille d’utiliser l’outil d’airbnb pour estimer les gains que vous pouvez gagner sur un mois. Bien entendu c’est une estimation, ce n’est pas forcément ce que vous allez gagner, mais ça vous donne un indicateur.

À faire: estimer les gains

En ayant cette estimation, vous pourrez alors calculer si c’est rentable pour vous de faire de la location courte durée. Mais si à la base vous avez fait vos calculs pour de la location plus traditionnelle comme de la location longue meublée, il y a de forte chance que la location courte durée soit plus rentable.

 

Le logement

Type de logement

Avec ma petite expérience je pense que les logements intéressants à louer sur Airbnb sont les studios, les T1, T2 et T3. Sur les studios vous avez beaucoup de concurrence ce qui a tendance à tirer les prix vers le bas. Je vous conseille donc de louer des T2, T3, là il y a beaucoup moins de concurrence, vous pourrez alors louer plus cher.

 

Votre logement

Vous devez proposer un appartement propre, l’appartement que je propose depuis 3 mois a été refait à neuf par une décoratrice d’intérieur. Sans aller jusque là votre appartement doit provoquer l’effet “waouw”. Je pense que 90% de mes commentaires sont dûs à cet effet. Jamais Aucune personne n’est rentré dans l’appartement et ne m’a dit que l’appartement ne lui plaisait pas. Au contraire ils ont tous dit que l’appartement était très joli. Mettons nous à la place dès locataire, nous même, préférons nous nous loger dans un appartement vieillot ou dans un appartement refait à neuf. Sans me venter je suis l’un des plus beaux appartements de ma ville, il y en a juste un plus beau que le mien et moi même quand je le vois je me dis que j’ai envie de vivre dedans! Vous voyez la force des appartements rénovés. En proposant un logement de qualité vous dépassez la concurrence qui elle propose des logements moins beaux.

Équipements recherchés

Dans votre appartement, vous devez proposer plusieurs équipements recherchés par vos locataires. Plus vous en proposez, mieux c’est! Vous devez détailler le plus possible dans votre annonce les équipements proposés, du cintre en passant par le fer à repasser.

Certains sont obligatoires, voici la liste:

papier toilette, du savon, du linge de maison, des draps, et au moins une serviette et un oreiller par voyageur.

Ces équipements ne sont pas obligatoires, mais vivement conseillés: four, réfrigérateur, lave vaisselle, four à micro-ondes, assiettes, couverts, tire bouchon,verres.

Ces équipements apportent un plus: place de parking gratuite, balcon, ascenseur.

Vous devez détailler tout cela dans votre annonce pour la rendre attractive, Airbnb a mis en place un formulaire de création d’annonce très intuitif, je vous conseille de prendre le temps pour mettre le maximum d’information possible. Encore une fois plus vous en mettez, plus les gens auront de l’attrait pour votre logement et moins vous aurez de questions, vous gagnez donc du temps et de l’argent.

 

Créer une annonce qui donne envie

Les photos de l’appartement

Sur Airbnb, le locataire réserve un logement uniquement en voyant des photos, celles-ci doivent être impeccables. Évitez les photos peu lumineuses. Mettez votre appartement en contexte d’utilisation, j’avais dressé la table de la cuisine pour prendre une photo. Cela permet au locataire de s’imaginer dans les lieux et ça lui permet de voir les différentes utilisations de l’appartement. Vous devez mettre le plus de photos possible. Avec un bon smartphone vous pouvez prendre de belles photos, si vous avez un appareil photo plus performant que votre smartphone je vous conseille de l’utiliser.

Service de photographe professionnel

Airbnb propose un service de photographe professionnel. Ce service est payant mais vous ne sortez pas l’argent directement de votre poche. Airbnb se rémunère sur vos prochains versements. Vous pouvez faire appel à ce service dans les débuts car ça sera bénéfique pour vous, de jolis visuels vont vous permettre de louer plus et plus cher.

A faire: demander un devis à Airbnb

 

Le titre et la description de votre appartement sont importants

La description de votre annonce est importante presque autant que les photos. L’internaute doit retrouver toutes les informations qu’il recherche pour louer votre logement. Dans le titre de votre annonce il doit savoir le type de logement, un avantage par rapport à la concurrence, ou le point d’intérêt le plus proche. Pour ma part j’ai mis que mon logement se trouvait à 30 Minutes de Paris qui est un gros point d’intérêt pour les locataires. Si vous êtes à côté d’entreprises importantes ou d’un parc d’attraction précisez le, si vous avez un duplex dites le. L’internaute doit percevoir en 5 secondes pourquoi votre logement est si différent des autres.

Ajouter des des lieux intéressants dans votre annonce

Vous avez un cinéma proche de chez vous, un centre commercial, un monument à visiter  ajoutez les à votre annonce toujours dans le but de donner plus d’attrait à votre annonce.

ajouter un lieu airbnb

 

Comment ajouter un lieu sur Airbnb?

Dans annonce > détails de l’annonce en base vous avez guide vous n’avez plus qu’à cliquer sur modifier pour ajouter des lieux.

 

Les notes

système notation

Inutile de voir dire qu’avec les photos et la description, la note du logement entre directement en ligne de compte dans le choix d’un appartement par rapport à un autre. Vous devez être très attentif à cela surtout dans les débuts de mise en location car vous n’aurez pas de note et les gens auront plus tendance à se méfier. Même si la plateforme Airbnb est sûre l’acheteur est méfiant, par définition l’acheteur sur le net se méfie. Un bon moyen d’inspirer confiance: les avis des anciens locataires. Plus il y en a mieux c’est, c’est gâge de qualité du logement et des services proposés. Pour obtenir des bonnes notes vous devez comme on l’a vu plus haut offrir une qualité de service irréprochable. Répondre rapidement aux locataires, offrir des petits plus (j’en parlerai plus en bas dans l’article). Envoyer un mail avant l’entrée dans votre appartement, pendant le séjour et surtout à la fin du séjour. Si vous faites cela vous avez de forte chance que le locataire commente votre logement.

 

Gestion de la relation avec le locataire

La c’est la base de votre business, vous devez créer une bonne relation avec vos locataires. Votre force à la différence des hôtels, qui sont une forme de concurrence, vous pouvez créer un vrai lien, alors que les hôtels eux proposent une expérience aseptisée et des chambres standardisées.

Première chose à faire vous devez répondre rapidement! Qui aime envoyer un mail à une entreprise et avoir une réponse 10 jours après? Personne! En étant réactif, vous allez louer plus, car les utilisateurs de Airbnb aiment envoyer des messages pour confirmer que le logement est disponible. Ou tout simplement car ils ont des questions relatives à votre logement. Si vous, vous répondez rapidement vous avez plus de chances de transformer ces internautes en locataires.

Deuxième chose à faire, vous devez créer des e-mails automatiques, vous allez gagner un temps fou. Généralement les questions sont souvent les mêmes en proposant un e-mail pour y répondre, vous n’allez pas passer tout votre temps à répondre à des mails.

Troisième chose à faire, vous devez envoyer 3 mails minimum à votre locataire:

Mail 1: Dans le premier mail, vous allez le remercier pour sa confiance et vous allez lui dire que vous avez hâte de l’accueillir dans votre logement. Vous allez lui donner votre numéro de téléphone. Vous allez lui donner l’heure du check in, l’adresse de votre logement et l’accès à celui-ci.

Mail 2: Dans le deuxième mail, vous allez lui demander si tout se passe bien et que vous êtes à sa disposition s’il a besoin de quelque chose.

Mail 3: La vous allez le remercier pour avoir laissé l’appartement nickel, vous allez lui demander s’il a apprécié son séjour. Vous allez l’inviter à mettre un commentaire qui va vous permettre de vous améliorer ou qui va juste vous faire plaisir.

En faisant cela vous êtes sûr à 90% que le locataire va mettre un commentaire positif. On est loin des hôtels ou le client arrive, tombe sur l’hôte d’accueil qui vous donne la clé et c’est à peine s’il vous explique comment accéder à votre chambre. Avec cette série de mail, vous créez une relation personnalisée, n’hésitez pas à ajouter le prénom du locataire dans vos mails pour ajouter au côté personnel.  

 

Les services en plus à proposer

Vous avez surement dû louer plusieurs fois des Airbnb, avez vous préféré louer votre Airbnb à des propriétaires qui vous accueillent personnellement, qui vous expliquent les endroits intéressant dans le coins, ou se situe la gare, qui vous proposent des tickets de train ou de métro. Qui vous proposent du café, thé, gâteau apéro…Ou vous préférez louer à une personne que vous ne voyez pas sur place qui a délégué à une conciergerie, qui vous donne les clés et repart aussi vite. J’ai déjà la réponse à cette question 🙂 je sais ce que vous allez répondre. Vous devez/pouvez ( au choix en fonction de la concurrence dans votre ville) proposer des services en plus. Vous pouvez comme le ferait un guide touristique proposer des prospectus pour les musées, les festivals, les horaires du cinéma. Vous pouvez lui proposer un ticket de métro/train ça sera très apprécié. Des confiseries, gâteaux, thé et café. Il y a fort à parier qu’avec tout cela vos locataires seront aux anges et vous récompenseront en entretenant bien votre logement et en vous donnant une bonne note à la fin de son séjour.

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Fixer le prix de votre logement

C’est très simple vous faites une moyenne en fonction des logements similaires au vôtre: même nombre de couchage, emplacement similaire. Imaginons qu’il y ait 3 logements similaires au vôtre, et que les 3 proposent des nuits à 40€, 50€, 60€, vous allez donc proposer la nuit à 50€. Vous serez dans la fourchette moyenne, mais avec un logement plus qualitatif que les autres. Vous n’aurez aucun mal à louer. Vous pouvez dans les débuts vous mettre dans la fourchette basse des prix, le temps de vous roder et d’obtenir vos premiers commentaires pour enfin enclencher la machine.

Prix par voyageur supplémentaire

J’adore cette technique, car cela permet d’afficher un prix bas dans les résultats de recherche, donc d’obtenir plus de taux de clic sur votre annonce. Par la suite lorsque l’internaute rentre le nombre de voyageur, le prix change en fonction du nombre de personne. Cela permet de proposer votre logement aux personnes seules et à plusieurs.Cette stratégie est idéale dans les débuts pour obtenir vos premières locations et vos premières notes.

Le meilleur moyen de fixer son prix est de tester, c’est l’internaute qui va vous dire si vous êtes au bon prix, vous verrez en fonction de la hausse ou de la baisse des prix une augmentation ou une diminution des réservations.

 

Ajouter les frais de ménages

Quand on débute on a tendance à ne pas vouloir ajouter des frais de ménage… jusqu’à ce qu’on fasse les premiers ménage et là je peux vous assurer que vous allez vouloir ajouter des frais de ménage. Faire le ménage ça prend du temps, le temps c’est de l’argent 🙂 A savoir une heure de ménage est estimée entre 20 et 25€, si vous allez sur les plateformes de réservation en ligne. Si vous mettez donc une heure vous pouvez mettre 20€ de frais de ménage. Je ne vous conseille pas de dépasser 40€ pour les frais de ménage. Je pense qu’un prix juste se trouve entre 20 et 30€.

 

Check in/check out

Pour ma part je ne fais que le check in, car je dois donner les clés. Je profite de ce moment là pour le faire. Pour le check out vous n’êtes pas obligé de le faire devant le locataire. C’est selon moi très contraignant. Je demande au locataire de mettre les clés dans ma boite aux lettres au moment de son départ. Imaginez que vous deviez faire le check-in/check-out plus le ménage alors que vous êtes salarié ça serait mission impossible.

Mon processus check-in/check-out:

1/ j’accueil le locataire je lui donne les clés je lui explique que quand il part il doit mettre les clés dans ma boite aux lettres

2/ A son départ je récupère les clés dans la boîte aux lettres (conseil faites des doubles des clés de la boîte aux lettres)

3/ je trouve un créneau pour faire le ménage et à ce moment là je fais le check-out, si je constate quelque chose j’agis avec la plateforme Airbnb.

 

Déléguer la gestion de votre appartement en location Airbnb

A force de faire les turn over, vous allez vite vous rendre compte que c’est épuisant de faire le ménage, donner les clés, acheter les consommables surtout quand on a un travail à côté. Là vous allez enfin comprendre l’importance d’ajouter des frais de ménage. Airbnb propose un service de délégation pour le check-in/check-out, vous pouvez avoir des informations sur cette page.

 

Le processus pour déléguer:

  • Trouver une femme/homme de ménage avec un statut auto entrepreneur pour pouvoir amortir vos charges, vous pouvez les trouver sur les sites comme: jemepropose, allovoisins , leboncoin 
  • Proposer à la femme/homme de ménage de faire le check-in
  • Gérer vous mêmes la relation locataire par mail
  • Envoyer le numéro de votre femme/homme de ménage (gestionnaire) dans le mail de bienvenue que vous envoyez à votre locataire
  • Envoyer le calendrier de la semaine à votre gestionnaire d’appartement

Avec ce processus, vous n’avez plus à vous déplacer physiquement dans votre appartement, vous ne gérez plus que les mails que vous recevez sur Airbnb. Vous pouvez même aller plus loin et proposer à votre gestionnaire de gérer les mails. J’ai sciemment gardé cette partie car j’aime le faire.

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Allez plus loin dans la délégation

Je suis allé à Anvers en Belgique, j’avais réservé un Airbnb, à aucun moment je n’ai vu le propriétaire de l’appartement. Quand je suis arrivé la clé pour ouvrir la première porte se trouvait sur une ficelle dans la fente pour le courrier. Ensuite je suis monté et il y avait un boitier à clé avec un code pour obtenir la clé du logement. J’ai trouvé cela vraiment bien ( même s’il est vrai que c’est pas hyper personnalisé comme relation). Je me suis dit que pour le propriétaire ça évite pas mal de déplacement et de travail. Si vous souhaitez ne rien gérer et tout déléguer voici comment vous pouvez faire.

 

Procédure pour déléguer la gestion locative Airbnb de son bien:

L’entrée dans l’appartement

  • Si le bâtiment où se trouve votre appartement à un accès à code, vous n’avez qu’à fournir le code aux locataires dans votre mail de bienvenue
  • Si vous avez un interphone vous pouvez proposer à votre femme de ménage de faire le ménage 1 heure avant l’entrée du locataire, comme cela une fois qu’elle a finit de faire le ménage le locataire arrive elle peut l’accueillir
  • Une fois devant l’appartement il pourra soit rentrer avec un boîtier à clé avec code ou grâce à une serrure connectée que vous aurez installé sur votre porte, beaucoup plus sécurisant pour votre logement

Le ménage

  • Vous déléguez le ménage à une femme de ménage, vous n’avez plus qu’à lui envoyer par mail ou sms le calendrier pour le ménage
  • Pensez à avoir plusieurs jeux de draps et de serviettes pour pouvoir tourner le temps qu’ils sèchent
  • Pensez également à prévoir un plan B si votre dame de ménage est en vacances ou qu’elle n’est pas disponible  

Les mails

Je ne vous conseille pas de déléguer cette partie, pour garder le côté relation personnalisée. Mais si vous voulez le faire vous pouvez déléguer l’ensemble de la gestion par des conciergeries spécialisées mais c’est très cher, souvent 20 voir 30% de vos revenus. Ces conciergeries se trouvent souvent uniquement dans les grandes villes.

 

La commission Airbnb

La commission que prend Airbnb aux hôtes ( propriétaires) est faible. Cette commission appelée « frais de services » sur la plateforme est de 3%.

 

Se faire payer par Airbnb

Pour vous faire payer vous devez entrer vos informations bancaires, dans paramètres > mode de versement. Vous pouvez soit vous faire payer par PayPal ou par virement bancaire. Privilégiez le virement bancaire, même si celui-ci est plus long, 7 jours ouvrés pour recevoir le paiement, contre 1-2 jours pour PayPal. Vous n’avez pas de frais supplémentaires avec le virement. Une fois que vous allez ajouter votre mode de paiement, Airbnb va vous envoyer un virement test pour s’assurer que votre compte est un vrai compte. Une fois cela fait Airbnb va valider sous quelques jours votre mode de paiement vous pourrez alors recevoir vos premiers paiements.

Quand vais-je recevoir mes virements?

Les virements sont envoyés 24 heures après l’entré du locataire dans votre appartement. A chaque nouvelle réservation vous recevez un nouveau virement 24 heures après l’entrée du locataire donc.

 

La sous location

Les locataires

Vous n’êtes pas propriétaires mais vous souhaitez tout de même gagner de l’argent avec Airbnb c’est possible, mais vous devez au préalable avertir et avoir l’accord de votre bailleur.

 

Les propriétaires de leur résidence principale

Si vous êtes propriétaires et qu’il s’agit de votre résidence principale, vous pouvez la louer sur Airbnb contrairement à ce que certains pensent mais vous ne devez pas dépasser les 120 jours de location par an. Sous peine de voir votre statut de résidence principale remis en question.

 

Gagner plus en parrainant des hôtes

programme partenariat airbnb

Airbnb propose un service de parrainage d’hôte, si vous parrainez vos amis et que ceux-ci mettent en ligne une annonce et qu’ils louent leur logement vous gagnez de l’argent. A chaque nouvel hôte qui crée son annonce et qui réalise sa première réservation vous gagnez 225€, imaginez que vous en parrainez 4 c’est 900€ dans votre poche. Vous devez être hôte pour pouvoir participer à ce parrainage, c’est un moyen de vous faire de l’argent en plus des locations, un complément de revenu.

Comment proposer le programme de parrainage?

Vous devez au préalable vous inscrire au programme, Airbnb doit valider votre demande. une fois que c’est fait rendez-vous dans votre espace administrateur Airbnb, cliquez sur “parrainez des hôtes”, vous atterrirez sur une page dédiée. Vous y verrez un lien, vous n’avez plus qu’à partager ce lien à vos amis. Sur cette même page, vous avez même un suivi des inscrit et où ils en sont dans les étapes de mise en location de leur logement.  

Assurance Airbnb

Vous hésitez encore à louer votre appartement, vous avez peur qu’il soit saccagé, que l’on vous vole des choses dedans, Airbnb via une assurance partenaire, assure chacune de vos locations à hauteur de 800 000€. L’assurance responsabilité civile est gratuite, vous n’avez pas besoin de payer un supplément, elle couvre les dommages matériels et les préjudices corporels, vous pouvez donc louer en toute sérénité.

Les démarches administratives liées à la location courte durée

Quand certains vous parle d’airbnb c’est toujours tout beau tout rose, mais personne ne vous parle des démarches administratives à faire quand on fait de la location courte durée. Quand vous louer un logement, comme de la location classique vous avez des obligations. Vous devez bien entendu déclarer vos revenus, mais vous devez aussi vous déclarer en mairie, vous devez récolter la taxe de séjour….

 

Voici donc les démarches à faire avant de se lancer:

1- le règlement de copropriété de l’immeuble ne doit pas l’interdire, si sur le règlement figure la mention “habitation bourgeoise exclusive” alors vous ne pouvez pas faire de location courte durée. Dans le cas contraire, s’il est écrit “habitation bourgeoise” sans le mot exclusive vous pouvez faire de la LCD.

 

2- Vous déclarer au tribunal du greffe de commerce, pour se faire vous devez télécharger le document P01i, que vous devez renvoyer au tribunal le plus proche de chez vous.

 

3- Déclarer en mairie votre activité et leur demander le montant de la taxe de séjour, vous devez leur fournir le formulaire Cerfa 14004 que vous pouvez télécharger ici. En retour votre mairie va vous envoyer un document attestant que vous les avez bien averti et va vous donner le montant de la taxe de séjour à collecter auprès des locataires.

 

3’- Si vous habitez dans une ville de plus de 200 000 habitants ou bien dans les départements du 92, 93 et 94, vous devez en plus faire une changement d’usage de l’appartement.

source: louer-en-courte-duree.fr/location-courte-duree-demarches-administratives

 

La fiscalité

L’imposition est la même que de la location meublée classique, au départ vous avez donc le statut de LMNP ( location meublée non professionnel), au régime fiscal du micro-bic ou du régime réel simplifié.

Micro-bic

Vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur vos revenus, vous n’êtes donc imposé que sur la moitié de vos revenus. L’autre moitié va donc être assujettie à l’imposition sur le revenu en fonction de votre tranche marginale d’imposition (14, 30, 41%…) cela dépend de vos revenus à cela vous allez ajouter les prélèvements sociaux 17,2%.

Prenons un exemple:

Imaginons que vous ayez gagné 10 000€ l’année dernière, et que votre tranche d’imposition est de 30%.

Vous allez être imposé sur 5000€ donc, on a enlevé l’abattement de 50% et vous allez payer 30% par rapport à votre TMI + 17,2% de prélèvements sociaux, vous allez payer 2360€.

A cela il faudra également rajouter la CFE (cotisation foncière des entreprises) a payé, le montant dépend de votre lieu d’habitation.

Le réel simplifié

Dans la plupart des cas c’est le régime le plus avantageux, surtout si vous avez un crédit et que vous êtes en début de prêt. Avec ce régime vous pouvez déduire l’ensemble des charges, les charges liées à l’appartement, les charges liées aux crédits, les consommables, l’essence pour vous rendre dans votre logement et même amortir les murs et les travaux. Ce régime demande d’avoir une gestion par un comptable. Vous devez donc prendre un comptable qui va calculer à l’euro prêt votre impôt. Très souvent les premières années, avec les charges déduites vous n’allez rien payer.

Impôts propre à la location courte durée

Comme je l’ai dit plus haut vous devez récolter la taxe de séjour auprès de vos locataires. En vérité il suffit de l’inclure directement dans le prix de votre nuitée. La encore le montant varie selon votre lieu d’habitation, chez moi par exemple c’est 0,40 centimes par nuit et par personne.

En faisant moins de 760€ vous êtes exonérés d’impôts, c’est bon à savoir si sur un mois vous voulez vous faire un peu d’argent sans avoir besoin de déclarer, payer des impôts etc.

 

Conclusion

Rome ne s’est pas fait en un jour, vous devez être patient, comme toute chose que vous lancez vous devez patienter avant que cela porte ses fruits. Au début vous allez devoir louer moins cher pour avoir des locataires, vous allez devoir gérer des clients qui arrivent tard. certains vont partir avec le sucre, la bombe désodorisante pour toilettes ( vrai retour d’expérience ^^). Certains ne vont pas faire attention à votre appartement, d’autres vont vous laisser l’appartement encore plus propre que vous ne l’avez donné . Mais le jeu en vaut la chandelle, j’ai par exemple en une seule réservation gagné plus de 600€ :

gains airbnb

La location courte durée va vous faire gagner plus d’argent que n’importe quel mode de location, mais en contrepartie cela demande un peu plus de travail. En déléguant, vous serez plus tranquille et vous n’aurez plus qu’à gérer les mails des clients, envoyer des mails automatiques aux locataires. J’espère que cet article de plus de 4032 mots vous a plu , j’ai voulu apporter mon retour d’expérience après 3 mois d’utilisation d’Airbnb. j’ai mis plusieurs jours pour rédiger cet article, c’est honnêtement l’un des plus complets sur le sujet. Alors pour me remercier pourquoi ne pas partager mon article sur les réseaux sociaux.

Dites nous si vous êtes sur Airbnb? Qu’en pensez vous? Combien gagnez vous? La location vous intéresse car très rémunératrice, mais quelque chose vous bloque pour vous lancez? Pourquoi? Réagissez dans les commentaires.

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