Vous souhaitez investir dans lâimmobilier en achetant une maison ? Câest une trĂšs bonne chose, car dâune part, lâinvestissement dans la pierre est un trĂšs bon investissement et dâautre part, câest lâinvestissement prĂ©fĂ©rĂ© des Français.
Si, quelques mois ou annĂ©es en arriĂšre, acheter une maison Ă 100 % (câest-Ă -dire que la banque vous finance la totalitĂ© du bien), voire mĂȘme 110 % (le bien plus les frais de notaire) Ă©tait chose courante, de nos jours, il apparaĂźt de plus en plus difficile dâobtenir ce genre de financement.
En effet, le coronavirus ainsi que les recommandations du HCSF (Haut conseil de stabilitĂ© financiĂšre) sont passĂ©s par lĂ et dĂ©sormais, les banques ont considĂ©rablement relevĂ© les conditions dâoctroi des prĂȘts immobiliers. Il est donc plus que recommandĂ© dâavoir un apport personnel pour pouvoir acheter une maison.
Dans ce guide, nous allons voir combien Ă©conomiser par mois pour acheter une maison.
Les conditions dâoctroi dâun prĂȘt immobilier
Avant de se lancer, vous devez connaĂźtre les conditions dâoctroi dâun prĂȘt immobilier, afin de mettre le plus de chances de votre cĂŽtĂ© pour obtenir un financement.
Apport
Pour comprendre et dĂ©terminer le montant mensuel Ă Ă©conomiser pour acheter une maison, il est important de connaĂźtre les nouvelles conditions dâoctroi des prĂȘts immobiliers. DĂ©sormais, pour pouvoir ĂȘtre financĂ©, un mĂ©nage doit apporter au minimum 10 % du montant du bien, ainsi que la somme correspondante aux frais de notaire, câest-Ă -dire les deux tiers de la somme dans le neuf et sept-huitiĂšme pour de lâancien.
Prenons un exemple concret pour que vous puissiez comprendre en euros ce que cela peut représenter :
Vous souhaitez acheter une maison dans lâancien Ă 220 000 âŹ.
Votre apport doit ĂȘtre de :
22 000 ⏠+ les frais de notaire : 16 500 âŹ, soit un apport total de 38 500 ⏠|
Plus vous allez amener dâapport, plus vous obtiendrez facilement un crĂ©dit.
Lâinverse ne veut pas dire non plus que vous nâallez pas obtenir de financement, mais celui-ci sera plus compliquĂ© Ă obtenir. Alors pour mettre le plus de chances de votre cĂŽtĂ©, veillez donc Ă un apport le plus consĂ©quent possible.
Nâoubliez pas quâil y a aussi dâautres frais Ă prĂ©voir, comme les frais de dossier, qui peuvent sâĂ©lever de 500 ⏠à 3 000 ⏠selon le montant du prĂȘt.
Le taux dâendettement
Pour les banques, le taux dâendettement est un garde-fou.
Câest le taux limite au-delĂ duquel les banques ne peuvent plus vous financer. Ce taux est de 35 %.
Si auparavant, il Ă©tait possible de le dĂ©passer, Ă prĂ©sent, câest devenu de plus en plus difficile.
Exemple : avec un salaire de 2 000 âŹ, votre mensualitĂ© de crĂ©dit sera de 700 ⏠maximum.
Nâoubliez pas que les banques vont ajouter tous vos crĂ©dits et charges (crĂ©dit conso, crĂ©dit auto, pension alimentaire, prĂȘt immobilier locatif, etc).
Imaginons que vous ayez un crĂ©dit conso de 250 âŹ/mois.
Ă ce moment-lĂ , la mensualitĂ© de crĂ©dit ne sera plus de 700 âŹ, mais seulement de :
700-250 = 450 âŹ
Pensez donc Ă rembourser vos dettes avant de penser Ă acheter une maison. Cela vous permettra dâavoir une plus grande capacitĂ© de financement et donc, de pouvoir acheter un logement qui vous convient mieux.
Voici deux calculatrices :
Calculer sa capacitĂ© dâemprunt
Calculer le montant de son prĂȘt
Le profil
Votre profil est trĂšs important pour lâobtention dâun crĂ©dit immobilier. Les banques ont dâailleurs un systĂšme de notation pour Ă©valuer le risque. Bien que ce systĂšme de notation soit assez obscur, il est facile de comprendre ce que les banques aiment chez un client.
Lorsque vous allez demander un financement, les banques vont analyser vos relevĂ©s bancaires, votre Ă©pargne, et vos postes de dĂ©penses (alimentation, santĂ©, automobile, loisirs, etc.). Comprenez bien que le banquier doit se sentir rassurĂ© quant Ă votre capacitĂ© Ă rembourser le prĂȘt.
- Si, par exemple, votre banquier sâaperçoit que vous jouez souvent aux paris sportifs, cela peut ĂȘtre un motif officieux de refus de prĂȘt.
- De la mĂȘme façon, si votre banquier voit des commissions dâintervention sur vos relevĂ©s, câest un motif quasi rĂ©dhibitoire pour lâobtention dâun prĂȘt.
- Le banquier va Ă©galement calculer votre reste Ă vivre : si celui-ci est trop bas, il ne vous financera pas.
- Bien sĂ»r, votre situation professionnelle est aussi Ă©tudiĂ©e : une personne en CDI et encore mieux, fonctionnaire, aura plus de chances dâobtenir un financement.
Mettez-vous Ă la place de votre banquierâŠ
Financeriez-vous quelquâun qui a des commissions dâintervention rĂ©guliĂšres sur son compte, pas dâargent de cĂŽtĂ© et un reste Ă vivre faible ?
Le banquier est gestionnaire de risques, câest-Ă -dire que moins il a lâimpression dâen prendre, plus il vous financera.
Vous devez donc soigneusement prĂ©parer vos comptes avant dâaller chercher un financement. Pour ce faire, trois 3 mois avant votre demande, vos comptes doivent ĂȘtre âpropresâ. Mettez en place des virements automatiques dâĂ©pargne, sortez de votre/vos dĂ©couvert(s) et bien sĂ»r, mettez de lâargent de cĂŽtĂ©.
Maintenant, nous allons voir, Ă©tape par Ă©tape, comment et combien Ă©conomiser pour acheter une maison.
Ătape 0 : constituer une Ă©pargne de prĂ©caution
Avant de vous lancer dans lâĂ©pargne pour acheter une maison, vous devez absolument avoir une Ă©pargne de prĂ©caution, une Ă©pargne qui sera lĂ pour vous protĂ©ger en cas de coup dur (divorce, accident, perte dâemploi, etc.). Câest la base dâune bonne gestion budgĂ©taire.
Vous devez avoir au minimum 3 Ă 6 mois de salaire, placĂ©s sur un livret dit âliquideâ (livret A, LDD, etc). Ici, on ne recherche pas la performance, lâobjectif est de pouvoir sortir de lâargent rapidement en cas de besoin.
Ătape 1 : Ă©tablir votre budget
La gestion du budget est indispensable pour obtenir un apport plus consĂ©quent. Vous allez analyser vos comptes, regarder oĂč va votre argent, revoir les dĂ©penses qui peuvent ĂȘtre rĂ©duites, voire supprimĂ©es.
Je conseille la rĂšgle de gestion de budget 50/30/20 qui est trĂšs facile Ă mettre en place. Voici comment elle fonctionne :
- 50 % : vos dépenses fixes doivent représenter au maximum 50 % de vos revenus.
- 30 % : vos dépenses variables doivent représenter au maximum 30 % de vos revenus.
- 20 % : câest le montant que vous devez pouvoir Ă©pargner chaque mois par rapport Ă vos revenus.
Imaginons que vous gagniez 4 000 âŹ.
vos dépenses fixes doivent représenter 2 000 ⏠maximum,
vos dépenses variables 1 200 ⏠et
vous devez pouvoir Ă©pargner 800 âŹ.
Si vous nâarrivez pas Ă respecter ces montants, alors vous devez revoir vos dĂ©penses (en profondeur. De plus, calculer son budget va vous permettre de pouvoir dĂ©terminer et augmenter son reste Ă vivre, si cher Ă nos amis banquiers.
Ătape 2 : dĂ©finir le montant du salaire Ă Ă©pargner pour acheter une maison
Lâune des questions qui ressort souvent lors dâun rendez-vous Ă la banque pour lâobtention dâun prĂȘt immobilier est âQuel est votre apport ?â.
Câest donc votre apport ainsi que la rĂ©ponse Ă cette question qui va dĂ©terminer en grande partie lâobtention de votre prĂȘt â ou non.
Voici un tableau qui vous montre le montant et le temps Ă Ă©pargner en fonction de vos revenus et du montant de la maison. Il vous suffit simplement de remplir les cases pour connaĂźtre le montant et le dĂ©lai pour obtenir lâapport en fonction de vos revenus :
Petit conseil cependant : si vous en avez la possibilitĂ©, ne mettez pas la totalitĂ© de votre Ă©pargne dans votre projet immobilier, car une maison doit sâentretenir, vous devez avoir de lâargent de cĂŽtĂ© pour celle-ci.
Ătape 3 : choisir le type de placement pour lâĂ©pargne de sa maison
Le type de placement Ă choisir va dĂ©pendre du temps que vous aurez dĂ©terminĂ© pour obtenir lâapport nĂ©cessaire pour acheter votre maison.
Lors de la deuxiÚme étape, vous avez pris connaissance du temps nécessaire pour épargner la somme que vous vouliez. Voici les différents placements pour lesquels vous pouvez opter pour le pourcentage de rendement moyen estimé, ainsi que les risques :
Type de placements | Risque de perte en capital | Rendements estimés | Durée placement | Observations |
PEL (plan Ă©pargne logement) | Nul | 1 % | 4 ans minimum jusquâĂ 10 ans | PlafonnĂ© Ă 61 200 ⏠|
Assurance-vie | Modéré | 1,30 % | 8 ans | pas de plafond |
PEA (plan Ă©pargne action) | ĂlevĂ© | entre 8 et 10 % par an | long terme : 10 ans | PlafonnĂ© Ă 150 000 ⏠|
Livret A | Nul | 2 % | court terme | Plafonné à 22 500 ⏠|
Livret développement durable et solidaire (LDDS) | Nul | 2 % | court terme | Plafonné à 12 000 ⏠|
Livret d’Ă©pargne populaire (LEP) | Nul | 4,6 % | court terme | Ce livret trĂšs rĂ©munĂ©rateur est trĂšs intĂ©ressant, mais uniquement plafonnĂ© Ă certains revenus. Le plafond est de 7 700 ⏠|
Selon le temps nĂ©cessaire pour Ă©pargner le montant que vous avez dĂ©cidĂ© dâapporter, vous pouvez opter pour lâun ou pour lâautre des placements.
Si vous ĂȘtes plutĂŽt jeune et que vous souhaitez/pouvez prendre des risques, alors vous pouvez opter pour un PEA, car les rendements sont Ă lâimage des risques : Ă©levĂ©s.
Si vous ne souhaitez prendre aucun risque, placez plutĂŽt votre argent dans un PEL et dans un livret A.
Si vous en avez la possibilité, prenez un LEP qui est trÚs rémunérateur.
Ătape 4 : la mise en place de lâĂ©pargne
Une fois le montant de lâĂ©pargne mensuelle et le type de placement dĂ©terminĂ©s, vous allez donc pouvoir mettre en place votre Ă©pargne au niveau de vos comptes.
Pour cela, vous allez devoir ouvrir le type de placement que vous avez choisi, si ce nâest pas dĂ©jĂ fait, et vous allez ensuite mettre en place un virement automatique 3 jours aprĂšs la rĂ©ception de votre salaire.
Pourquoi 3 jours ?
Car si vous mettez votre virement en place le 1er du mois et quâil tombe pendant le week-end, vous pouvez ĂȘtre prĂ©levĂ© sans avoir reçu votre salaire.
Si vous recevez votre salaire le 5 de chaque mois, mettez en place un virement automatique le 8 de chaque mois. Ainsi vous allez Ă©pargner sans effort et surtout, vous allez Ă©pargner en dĂ©but de mois, quand vous avez encore de lâargent et non en fin de mois, quand il ne vous reste plus grand-chose.
Vous nâavez plus quâĂ attendre que votre apport se constitue âtout seulâ.
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