Comment faire baisser les frais de notaire ? 7 astuces

Vous souhaitez acheter un bien immobilier et vous avez bien raison ! Il est important d’investir dans la pierre… Mais lorsque l’on achète un bien immobilier, il y a de nombreux frais : frais de dossier, de garantie, d’agence et aussi et surtout les frais de notaire ! Ce sont les frais les plus élevés lorsque l’on achète un bien immobilier. Cela représente en effet 7 à 8% de la valeur du bien immobilier ! De plus, c’est de l’argent perdu qui ne nous sera pas remboursé. Heureusement, il existe des façons de réduire ces frais de notaire. Voici donc comment faire baisser les frais de notaire. J’ai même testé une astuce qui vous permet de payer 0€ de frais de notaire !

Les frais de notaire, qu’est-ce que c’est ?

Comment faire baisser les frais de notaire ? 7 astuces

Les frais de notaire (aussi appelés droit de mutation) sont des frais liés à une vente immobilière. Ils sont dus par l’acheteur lors de la vente immobilière et encaissés par le notaire. Ce sont des frais obligatoires, liés à l’acquisition d’un bien immobilier, qui s’ajoutent au prix de vente du bien. Pour un logement dans l'ancien, les frais de notaire représentent 7 à 8% du montant du bien (ce montant varie dans le cadre d’un logement neuf, voir la suite de l’article). Comme vous pouvez le voir, c’est un montant assez conséquent lorsque l’on achète un bien immobilier ! On peut donc être tenté de vouloir diminuer ces frais… On va voir dans la suite de l’article comment faire.

Comment sont composés les frais de notaire ?

Contrairement aux idées reçues, les frais de notaire ne sont pas uniquement pour le notaire, mais aussi pour l’État ! Le notaire, lui, ne prend qu’une petite partie de ces frais. On parle de frais de notaire car c’est lui qui prélève la somme, mais la grosse partie revient bel et bien à l'État et aux collectivités locales. Les notaires touchent moins de 20%. Voici comment se décomposent les frais de notaire :

  • 68% sont pour l’État (via le trésor public) et pour les collectivités locales, ce que l’on appelle les droits d’enregistrement ;
  • 15% vont aux différents intervenants lors de la vente : urbanisme, hypothèques, cadastre, géomètre, etc. ;
  • 17% du montant des frais de notaire vont pour la rémunération du notaire. 

7 astuces pour obtenir des frais de notaire réduits

Acheter un bien neuf

C’est l’une des meilleures méthodes pour réduire le montant des frais de notaire. Comme je vous l’ai dit juste avant, les frais de notaire pour un logement ancien sont de 7 / 8 %, alors qu’ils sont beaucoup plus intéressants lorsque vous achetez un logement neuf : 2 à 3%, soit plus de 2 fois moins cher !

Pour prendre mon exemple personnel, j’ai récemment acheté une maison à plus de 300 000€. Si je l’avais achetée dans l’ancien, j’aurais payé environ 24 000€ de frais de notaire, alors que je n’ai payé qu’environ 9000€ dans ce cas… Cela fait une sacrée différence !

Déduire les frais d’agence

Lorsque vous achetez un bien immobilier, il y a de grandes chances que vous passiez par une agence immobilière. Or, selon le type de mandat signé par le vendeur, vous allez pouvoir déduire les frais d’agence des frais de notaire.

En fait, l’agence doit signer avec l’acquéreur un mandat de recherche et les frais d’agence seront alors à votre charge, mais vous pourrez les déduire. 

Cependant, cette astuce est compliquée à mettre en œuvre car c’est au bon vouloir de l’agence immobilière. Quoi qu’il en soit, vous pouvez tout de même le tenter : si vous êtes en position de force – par exemple s’il s’agit d’un bien qui a mis du temps à se vendre – et/ou si vous avez un bon profil, l’agence peut accepter.

Pourquoi cette astuce est-elle intéressante ? Au lieu de payer les frais de notaire sur le montant total (valeur du bien + frais d’agence), vous allez payer les frais de notaire sur la valeur du bien uniquement, ce qui vous fera faire des économies sur les frais de notaire. 

Attention toutefois, lorsque les frais d’agence sont à votre charge, les banques acceptent moins facilement de vous financer ces frais.  

Acheter un bien neuf en début de programme

Acheter un bien neuf en début de programme

Quand un promoteur immobilier lance un nouveau programme de construction, il ouvre un espace de vente avec l’objectif de vendre rapidement 30% des logements. C’est en effet un palier à atteindre pour que la banque accepte de financer le programme et que celui-ci puisse débuter. Les promoteurs, lorsqu’ils lancent un nouveau programme, offrent donc les frais de notaire à un nombre limité de logements ! Oui, oui, vous avez bien lu ! Vous ne payez pas les frais de notaire : ni 7%, ni 3%, mais 0% ! En vérité, c’est le promoteur qui va les payer à votre place. C’est un cadeau très intéressant car dans le cadre d’une maison à 300 000 €, vous en avez pour environ 9000€ de frais de notaire, ce qui fait donc une sacrée économie !

Déduction du prix du mobilier 

Vous achetez un logement meublé : savez-vous que vous pouvez déduire le prix du mobilier dans les frais de notaire ? Il vous suffit en effet de lister le mobilier et sa valeur pour réduire le coût des frais de notaire. Dans les faits, ça paraît simple… Mais voyons plus en détail comment ça marche. La valeur du mobilier va aller en déduction du prix d’achat du bien immobilier, ainsi votre assiette imposable sera moins élevée et vous ferez donc des économies sur les frais de notaire. Comme je vous l'ai expliqué plus haut, les frais de notaire sont calculés en pourcentage à partir de la valeur du bien immobilier. Or, avec la déduction du prix du mobilier, la valeur du bien va “baisser” et le montant des frais de notaire sera donc moins élevé.

Pour étayer mon propos, rien de mieux qu’un exemple :

  • Vous achetez un logement d’une valeur de 110 000€.
  • Dans le logement, il y a pour 10 000€ de meubles.

Les frais de notaire seront donc appliqués sur 100 000€ et non 110 000€ car il faut déduire les meubles. Soit 100 000 x 8% = 8000€ de frais de notaire au lieu de 8800€ sans la déduction du prix du mobilier ! Cela fait donc une économie de 800€ sur les frais de notaire, ce qui n’est pas mal.

Cependant, tous les meubles ne peuvent pas être déduits des frais de notaire : les meubles encastrés au mur comme un miroir, une bibliothèque ou une cheminée ne peuvent pas être déduits. Concrètement, tout ce qui fait partie du corps du logement, et qui ne peut être enlevé sans détériorer le mobilier, n’est pas déductible. 

Attention, on pourrait croire que la cuisine est considérée comme un élément encastré, mais une cuisine équipée peut en réalité être déduite.  

C’est le propriétaire qui doit fournir à l’acheteur la liste du mobilier. Une simple liste suffit en effet pour déterminer la valeur du mobilier ! Le propriétaire doit si possible se baser sur les factures et tenir compte de l’obsolescence du mobilier avec le temps. 

Comparer les honoraires des notaires

Même si les honoraires des notaires ne sont pas élevés et sont surtout réglementés, l'étude notariale peut appliquer une réduction pouvant aller jusqu’à 10% de ses émoluments. Dans les faits, c’est simple : il suffit de demander au notaire, lequel voit ensuite s’il accepte ou non. Le souci, c’est qu’il doit appliquer cette réduction à l’ensemble des clients de son étude. Sur le papier, ce n’est donc pas facile, mais il existe sans doute des notaires qui ont déjà appliqué dans leur étude une réduction sur leurs émoluments. 

Vous pouvez alors appeler différents notaires proches de chez vous et simplement demander quel est le montant de leurs honoraires. De cette façon, vous pourrez tomber sur un notaire moins cher qu’un autre.   

Négocier le prix du bien

Négocier le prix du bien

On l’a vu, une différence de 10 000€ sur un prix de vente peut vous faire économiser 800€ ! Simplement en négociant le prix de vente du bien avec l’agent immobilier et le vendeur, vous pouvez donc faire des économies sur les frais de notaire. C’est une astuce toute simple, mais très efficace.

Je vais vous donner mon exemple personnel. J’ai acheté un bien à 88 500€ et le prix de départ était de 99 0000€ : à ce prix-là j’aurais dû payer 7920€ de frais de notaire, alors que je n’en ai payé que 7080€ ! 

Acheter un bien sans passer par une agence

Même si une grosse partie des biens en vente est vendue via des agences immobilières, il y a des propriétaires qui vendent eux-mêmes leur logement. Vous pouvez par exemple les trouver sur Pap ou Leboncoin. Lorsqu’un propriétaire vend son logement seul, il fixe son prix par rapport aux autres logements qui, eux, incluent les frais d’agence. Cela veut donc dire que très souvent, le vendeur a une marge de manœuvre et que vous pouvez acheter le logement moins cher, et donc payer moins de frais de notaire.   

Vous voyez la force de la négociation ? Vous payez moins cher le logement et vous économisez en prime sur les frais de notaire !

Attention, j’ai bien conscience que négocier n’est pas facile et que parfois, selon les biens, ça peut même être impossible… Mais qui ne tente rien n’a rien ! 

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