Comment acheter un logement social (HLM) ?

Ça y est, c’est décidé ! Vous souhaitez devenir propriétaire et acheter votre résidence principale. Vous entendez partout, ici et là, que c’est le bon moment pour acheter, que les taux des crédits sont très bas… Mais lorsque vous avez vu les prix de l’immobilier, cela vous a refroidi ! Les prix des biens sont élevés ! Heureusement, il existe des méthodes pour acheter un bien immobilier avec une grosse décote sur le prix. L’une des meilleures consiste à acheter un logement social. Dans cet article, nous allons donc voir comment acheter un logement social, quelles sont les conditions pour en acheter un, quels logements sont proposés à la vente et où trouver un logement.

Quels logements sociaux peuvent être achetés ?

Comment acheter un logement social (HLM) ?

Il y a plusieurs types de logements sociaux qui peuvent être achetés : les logements anciens datant de plus de 10 ans, les logements habités depuis plus de 2 ans par un locataire, les logements neufs sur plan, les logements en location-accession (PSLA) ou encore les logements HLM pour construire une maison individuelle.

Logement social neuf sur plan

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, lorsque l’on achète un logement social, ce n’est pas forcément un logement ancien. Il y a aussi des logements neufs ! En effet, les promoteurs ont l’obligation de construire une partie de logements sociaux lorsqu’ils construisent une nouvelle résidence. Ici, vous allez acheter en VEFA (vente en l’état futur achèvement) et pourrez bénéficier d’une TVA réduite à 5,5%.

Construction de maison individuelle

Certains bailleurs peuvent vous accompagner dans la construction d’une maison individuelle. C’est un service clé en main. En prime, l’organisme HLM apporte toutes les garanties de sécurité du contrat de construction de maison individuelle (CCMI). 

Logement social en location-accession (PSLA)

Ce dispositif permet l’acquisition d’un logement neuf de manière progressive. Dans un premier temps, vous louez le logement et si vous vous en sentez capable, vous pouvez même l’acquérir. Après la date de jouissance du bien, 2 possibilités s’offrent effectivement à vous : soit l’acheter, soit le quitter. 

Logement social ancien de plus de 10 ans 

Lorsque le logement social a plus de 10 ans, et si celui-ci respecte les exigences en matière de performance énergétique (valeur énergétique inférieure à E) et de décence, l’office HLM peut décider de vendre. Il doit dans un premier temps proposer le logement aux locataires de la résidence, ensuite au gardien et au bout de 2 mois, si le logement n’a pas trouvé preneur, il peut être vendu à d’autres personnes. 

Logement social ancien avec un locataire depuis plus de 2 ans

N’importe quel locataire d’un logement social peut, au bout de 2 ans, faire une demande pour acheter son logement. Il suffit de faire une offre à son bailleur par recommandé avec accusé de réception. Celui-ci a alors 2 mois pour répondre favorablement ou non à votre offre. 

Qui peut acheter un logement social ?

Autre idée reçue : on pense à tort qu’il faut être locataire de son logement social pour pouvoir l’acheter… Eh bien, non ! Même si un locataire d’un logement social peut, au bout de 2 ans, demander à son office HLM d’acheter son logement, une personne n’étant pas locataire d’un HLM peut aussi en acheter un. 

Voici les critères pour pouvoir acheter un logement social :

  • être de nationalité française ou avoir un titre de séjour valide ;
  • respecter les conditions de ressources.

Conditions de ressources pour acheter un logement HLM

Un achat de logement social se fait sous conditions de ressources – les mêmes que pour en louer un. Les ressources sont prises en compte sur les revenus de l’année n-2. À noter que 65% de la population a un revenu inférieur au plafond de ressources. Même si vos revenus ont augmenté entre-temps, il se peut que ceux datant de 2 ans vous permettent donc d’acheter un logement social.

Pour connaître le plafond de ressources, vous pouvez contacter le bailleur qui vous donnera alors cette information.

Si vous dépassez le plafond de ressources, vous pouvez tout de même acheter un logement social. Mais vous ne bénéficierez pas de la décote… Il n’y a donc aucun avantage à acheter un logement social dans ce cas-là !

Où trouver un logement à la vente ?

Si vous cherchez un logement social à la vente, vous pouvez vous rendre sur les sites des bailleurs sociaux comme 3f, cdc habitat ou encore icf habitat. Mais il y a encore mieux ! Un site référence l’ensemble des offres de logements sociaux à la vente : Bienvéo.fr, qui appartient à l’union sociale pour l’habitat. Sur Bienvéo.fr, comme sur n’importe quel site d’annonces, vous trouverez ainsi des offres d’appartements/maisons à l’achat, la seule différence étant qu’il s’agira de logements sociaux uniquement.

Sur les annonces, vous avez toutes les informations importantes : description du bien, surface, nombre de chambres, prix d’achat, quartier, coordonnées du bailleur, etc. 

Vous pouvez alors contacter le bailleur pour acheter le logement.

Si vous ne trouvez pas tout de suite la perle rare sur le site, vous pouvez créer des alertes mail. Selon les critères que vous aurez choisis, vous serez alors averti dès qu’une offre qui correspondra à votre demande sera mise en ligne. 

Achat logement social, le gros avantage : le prix 

Acheter un logement social est une bonne affaire car vous pouvez espérer une décote de 15 à 25% par rapport au marché local. 

Quelles aides pour devenir propriétaire d’un logement social ?

Il existe différentes aides pour devenir propriétaire d’un logement social :

  • Prêt à taux zéro : vous pouvez financer 10% du coût de l’opération avec un prêt à taux zéro, sous conditions de ressources.
  • Prêt d’accession sociale (PAS) : ce prêt peut être obtenu par une banque ayant passé une convention avec l’État. Il peut financer jusqu’à 100% du montant de l’opération, sous conditions de ressources. Ce prêt n’est pas disponible pour l’achat de logement neuf.
  • Prêt action logement : ce prêt est réservé aux salariés d’une entreprise du secteur privé. Vous n’avez pas de frais de dossier, les intérêts sont de 1% et il peut financer 30% de l’acquisition. Selon la zone du logement, vous pouvez faire financer de 7000 à 25 000 avec ce prêt.
  • TVA à taux réduit : vous pouvez bénéficier d’une TVA à 5,5% sous certaines conditions (localisation du bien, ressources, etc.). 

Comme vous pouvez le voir, il existe de nombreux dispositifs pour vous aider à acheter un bien social. Pour connaître plus en détail chaque dispositif, je vous recommande de demander au bailleur social, qui vous aiguillera alors vers les différentes aides auxquelles vous avez droit.  

Peut-on revendre un logement social acheté ?

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Le prix de vente des biens ayant subi une grosse décote, certains seraient tentés de revendre rapidement leur logement et ainsi de faire une plus-value immobilière. Cependant, la revente est réglementée, selon la date d’achat de votre bien.

Logement acheté depuis moins de 5 ans

Si vous souhaitez vendre votre logement avant 5 ans, vous devez en informer votre bailleur. En effet, le bailleur est prioritaire à l’achat, si celui-ci veut racheter le logement. De plus, si le logement avait été acheté moins cher que le prix de mise en vente fixé par le bailleur, vous devrez lui rembourser la différence. Certains bailleurs interdisent même de revendre le bien avant 5 ans, et l’inscrit dans l’acte de vente du bien. 

Vous l’aurez compris, il ne faut pas envisager de revendre un logement social avant 5 ans car cela peut vous coûter cher, ou cela peut même être interdit. 

Bien entendu, en cas de circonstances exceptionnelles (divorce, mutation, décès du conjoint…), vous avez la possibilité de revendre votre logement.    

Logement acheté depuis plus de 5 ans

Après 5 ans, la revente est totalement libre : vous n’avez plus à avertir votre bailleur et surtout vous ne lui devez rien. 

Vous l’avez compris, l’achat d’un logement social permet d’acheter un bien immobilier sans payer le prix fort. 65% de la population a un niveau de ressources permettant d’acheter un logement social et il y a plein d’aides pour vous aider à financer votre bien. Après, comme pour tout type de bien, vous devez être vigilant sur la location, l’état du bâtiment, les charges, etc. 

Vous souhaitez acquérir un logement social ? Vous avez une question ? Vous avez acheté un logement social ? Réagissez dans les commentaires.

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