Après plus de 6 ans à faire de l’investissement locatif, j’en ai eu marre de gérer des locataires : ça bouffe le cerveau, il y a beaucoup de turn-over, mais aussi de la casse et des demandes farfelues, il faut courir après son argent… C’est pourquoi j’ai choisi de me lancer dans une autre branche de l’immobilier, en revendant tous mes investissements locatifs pour devenir marchand de biens. Il faut dire que l’immobilier est bien monté depuis un certain temps, ce qui m’a permis d’encaisser de belles plus-values ! Et justement, ces plus-values vont me servir à me lancer et à financer ma première opération en tant que marchand de biens. Bien que je ne sois pas encore officiellement un professionnel, j’ai déjà effectué des achats/reventes à titre personnel et je travaille actuellement sur mon lancement. Je suis donc à même de vous parler de ce métier ! Vous souhaitez devenir marchand de biens ? je vais vous expliquer les différents avantages à le devenir, mais aussi les inconvénients (oui, il y en a !), le statut à choisir et les compétences requises. Vous saurez tout !
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Marchand de biens est un métier de commerçant : l’objectif est d’acheter un bien immobilier et de le revendre plus cher, en valorisant/améliorant/divisant ce bien. Le but est de dégager une marge en faisant de l’achat/revente d’immobilier, c’est aussi simple que ça !
Le métier de marchand de biens : pour qui ?
Tout d’abord, j’attire votre attention sur le fait que le métier de marchand de biens n’est pas à prendre à la légère. Il demande de maîtriser plein de compétences (voir la suite de l’article) et c’est pourquoi je ne vous recommande de vous lancer en tant que marchand de biens que dès lors que vous avez assez d’expérience dans l’immobilier, en tant qu’investisseur immobilier ou après avoir fait plusieurs achats/reventes de résidence principale par exemple. Selon moi, vous devez d’abord vous faire la main dans l’immobilier puis vous lancer au bout de quelques années, mais pas avant. En effet, en tant qu’investisseur immobilier, vous allez certes mettre les pieds dans l’immobilier, mais sans prendre de trop gros risques… alors qu’en tant que marchand de biens, ces risques seront plus élevés !
Il est impératif de se former
Attention ! Il est impératif de se former. Et je ne vous le dis pas pour vous vendre quelque chose : je n’ai rien à vous vendre dans cet article. Vraiment, il est très important de se former. Marchand de biens, c’est un vrai métier, contrairement à l’investissement locatif que l’on peut effectuer en tant que particulier. Là, il s’agit d’une société, vous devez maîtriser pas mal de choses ! Pour ma part, j’ai suivi plusieurs formations éditées par des marchands de biens en exercice, et je dois dire qu’une formation est sortie du lot. Je ne suis pas payé pour écrire ça – le formateur n’est même pas au courant de ma démarche – mais vous devez savoir qu’il s’agit de la formation de Yoni MDB PRO. Elle n’est pas donnée, c’est vrai, mais c’est le prix à payer pour éviter de faire des erreurs qui pourraient vous coûter des milliers, voire des dizaines de milliers d’euros !
Cette formation dure plus de 20h. En plus, vous avez un groupe Facebook où vous pouvez poser toutes vos questions et le support vous répond aussi rapidement par mail. Chaque mois, un webinaire est organisé sur un sujet bien précis, sans oublier que la formation est mise à jour continuellement.
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Quand se lancer ?
Pour vous faire financer par la banque, vous devez bénéficier de 3 éléments : de l’expérience, un apport et un business plan rédigé. En effet, sans ces éléments, il est très difficile de se faire financer par une banque.
L’expérience
L’expérience en tant que marchand de biens est très importante : en tant que novice, ne comptez pas allez voir la banque et vous faire financer une opération aussi facilement que pour du locatif, ça ne fonctionne pas comme ça ! En effet, la plupart des banques sont très frileuses à l’idée de financer les nouveaux marchands de biens. Vous devez leur prouver que vous savez ce que vous faites, que vous maîtrisez votre sujet… d’où l’importance, encore une fois, de vous former ! Surtout que face à vous, à la banque, vous n’aurez pas des conseillers lambda, mais des conseillers professionnels qui maîtrisent le sujet. Le mieux est donc de se lancer en tant que marchand de biens après avoir déjà réalisé ⅔ achats/reventes.
L’apport
D’ailleurs, vous pouvez profiter de la niche fiscale de l’exonération de plus-value sur la résidence principale pour constituer un apport afin de vous lancer en tant que marchand de biens. En effet, contrairement à ce qui est possible avec l’investissement immobilier locatif, ne comptez pas vous faire financer par la banque à 110%, ça n’existe pas… Vous devez apporter au minimum 20% du coût total de l’opération. Non, il n’est pas possible de devenir marchand de biens sans apport ! Si vous n’avez pas de cash et que vous souhaitez tout de même vous lancer, vous pouvez chercher des fonds auprès de vos proches, de votre entourage ou d’autres marchands de biens susceptibles de s’associer avec vous.
Le business plan
Chaque opération doit être vue comme dans le cadre d’une création d’entreprise. Lorsque l’on va chercher un financement pro à la banque, on doit établir un business plan. Il est indispensable pour faire comprendre à la banque ce que l’on veut faire : montant de l’achat, chiffre d’affaires estimé, marge brute, cash dégagé, financement souhaité, apport, etc. Vous devez faire comprendre à la banque que votre projet est viable et que vous allez pouvoir la rembourser, qu’elle ne prend pas de risques en vous finançant. En effet, si vous laissez penser la banque qu’elle prendra un risque avec vous, elle ne vous financera pas.
Les compétences requises pour devenir marchand de biens
Comme expliqué plus haut, le métier de marchand de biens demande de maîtriser plein de compétences. Contrairement à l’investissement immobilier, où il s’agit juste de maîtriser le prix au m², les travaux de second oeuvre, un peu d’administratif et de fiscalité, voici ce que vous allez devoir maîtriser en plus ici :
- L’urbanisme : C’est la base d’un marchand de biens. Pour pouvoir diviser un bien immobilier, du terrain, il faut pouvoir décrypter ce que demandent les villes en matière d’urbanisme. D’un projet à l’autre, d’une ville à l’autre et même d’une rue à l’autre, certains projets sont possibles et d’autres non.
- La négociation : Vous avez trouvé une bonne affaire… Super ! Mais votre travail ne s’arrête pas là… Vous devez aussi être fort en négociation, tout simplement parce qu’en tant que marchand de biens, vous allez devoir obtenir des autorisations pour diviser, et ces autorisations demandent du temps pour être obtenues. Or, sans ces autorisations, pas de division et donc pas d’opération rentable non plus !
- Le génie civil : Dans le locatif, on parle uniquement de travaux de rénovation, mais en tant que marchand de biens, vous allez devoir travailler avec des maçons, des entreprises de BTP, des terrassiers, des géomètres, des architectes… Vous devez donc parler leur langage et avoir de bonnes notions en matière de gros œuvre, pouvoir analyser les coûts… et ce toujours dans le but de savoir si votre projet est rentable.
- L’administratif : Déposer un permis de construire, d’aménager, de démolir, faire une déclaration préalable… Voici les différentes demandes que vous serez amené à faire auprès des mairies pour réaliser des travaux et/ou pour diviser ! J’ai volontairement ajouté plusieurs termes techniques pour vous faire comprendre la complexité de ce métier au niveau administratif.
- Les chiffres : Vous devez être à l’aise avec les chiffres, pouvoir calculer rapidement si un projet est rentable ou non.
- Le relationnel : Bien que vous pourrez toujours trouver des affaires sur les sites d’annonces immobilières grand public, les biens les plus intéressants seront off market. Vous devrez donc vous constituer un réseau d’apporteurs d’affaires (notaires, agents et mandataires immobiliers…). C’est grâce à ce réseau d’apporteurs d’affaires que vous allez gagner beaucoup d’argent.
- La fiscalité : Selon le type d’opération, la marge ne sera pas la même car vous aurez différentes TVA à payer. En effet, la TVA peut plomber votre marge ! Sans une connaissance accrue de la fiscalité et des différentes marges, vous pourrez donc passer d’une opération rentable à une opération déficitaire.
Vous comprenez l’importance de vous former avec cette longue liste de compétences à maîtriser ! Ce métier ne doit pas être pris à la légère… Peut-être que vous avez vu une vidéo sur YouTube d’une personne qui a gagné xx euros en faisant un achat-revente, mais derrière, celle-ci a un minimum d’expérience et s’est à coup sûr formée !
Marchand de biens : quel statut ?
Un marchand de biens doit obligatoirement avoir un statut de société. Vous avez le choix entre la SAS (ou SASU si vous êtes seul) et la SARL (EURL si vous êtes seul). Le choix de l’une des 2 structures vous est propre, en concertation avec un comptable ou un avocat fiscaliste. Mais pour résumer, voici les avantages de l’un et l’autre des statuts de société. La SARL est à privilégier si vous souhaitez vous verser un salaire, alors que la SAS est idéale si vous souhaitez vous verser des dividendes. Encore une fois, c’est un raccourci très basique des choses et je vous invite à regarder en détail les avantages et inconvénients de chaque statut.
Les différentes opérations de marchand de biens
En tant que marchand de biens, vous pouvez réaliser plusieurs types d’opérations :
- Rénovation simple : cela consiste à prendre un bien dans son jus, puis le rénover et le revendre.
- Division de bâti : cela consiste à diviser un logement (appartement, maison) ou un immeuble de rapport que vous allez revendre à la découpe.
- Division parcellaire : cela consiste à détacher un ou plusieurs terrains à bâtir sur une propriété existante pour revendre à des acquéreurs qui feront construire une maison neuve.
- Changement d’affectation : cela consiste à changer d’affectation un bien, par exemple un local commercial que l’on transforme en habitation.
- Extension/surélévation: cela consiste à construire une extension sur une maison déjà existante, ou bien à faire une surélévation.
Il existe d’autres stratégies, mais qui sont plus poussées et que vous ne ferez donc pas en tant que marchand de biens débutant. C’est pour cette raison que je n’en parle pas ici.
Non, le métier de marchand de biens n’est pas facile ! Sinon, ça se saurait et il y aurait plus de monde qui ferait ce métier… Mais en contrepartie de cette difficulté, il est aussi très rémunérateur. En effet, on peut gagner l’équivalent d’un an de salaire en une seule opération ! Néanmoins, les opérations sont longues à mettre en place. Entre le temps de la prospection, l’achat, l’obtention des autorisations administratives et la revente, il peut se passer plusieurs mois : de 3 à 12 mois selon le type d’opération. C’est à prendre en compte… Bien sûr, le métier de marchand de biens offre de nombreux atouts si on aime l’immobilier : il y a de nombreuses opérations différentes que l’on peut réaliser et on ne s’ennuie jamais ! C’est aussi intéressant car on réhabilite des biens qui n’intéressent pas toujours les particuliers, on contribue à améliorer le parc immobilier français, on permet aussi à des familles de se loger, le tout en étant très bien payé. Alors, à vous de vous lancer tout en vous formant, vous l’aurez compris !
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