Savez-vous que la plupart des riches ont constitué leur richesse autour de l’immobilier ? Beaucoup s’intéressent à l’immobilier, mais par méconnaissance ou par peur, ne passent pas à l’action, pensant que seulement les riches peuvent investir, qu’il faut un apport pour investir ou que les banques ne prêtent que pour la résidence principale. Nous allons voir dans cet article comment gagner de l’argent avec l’investissement immobilier locatif, et faire voler en éclat les fausses croyances que vous pouvez avoir. Nous allons vous donner des conseils et astuces pour bien investir dans l’immobilier et les stratégies les plus rentables.
Tout d’abord, vous allez devoir trouver la bonne affaire. Selon moi, une bonne affaire a une rentabilité de 10% minimum.
Calculer la rentabilité d’un bien
La base quand on est investisseur immobilier, c’est de calculer la rentabilité d’un bien. La rentabilité permet de visualiser la performance d’un investissement. Voici le calcul :
Calcul rentabilité brut :
loyer x 12 mois / prix du bien x 100
Exemple : vous souhaitez acheter un bien à 100 000€, le loyer sera de 650€.
650×12/100 000= 7,8%
Ce calcul est le premier calcul à faire mais il est incomplet car il n’englobe pas les charges, ce qui aura pour conséquence de réduire la rentabilité. Si dès ce calcul, vous obtenez une faible rentabilité, passez votre chemin.
Calcul rentabilité net :
[Loyers – (Charges + Travaux)] / Prix d’achat du bien} x 100 = Rentabilité net du bien.
Pour calculer rapidement et facilement la rentabilité, j’utilise l’outil Horiz.io. Avec celui-ci, j’ai une projection de la rentabilité de mon investissement sur 20 ans. En prime, j’ai des études sur l’investissement locatif détaillées ville par ville. Je peux aussi envoyer des baux avec signature électronique et les quittances de loyer aux locataires.
Le calcul de la rentabilité net est plus juste car plus proche de la réalité, mais le meilleur calcul reste celui du du cash-flow. C’est ce calcul qui va vous dire combien vous allez gagner avec l’immobilier. Pour le calculer, c’est très simple, vous allez additionner toutes vos charges et soustraire le résultat sur vos loyers : ce chiffre doit être positif. S’il est négatif, je ne vous conseille pas d’investir dans le bien.
Fausses croyances
Idée reçue #1 : Il faut absolument un apport
Très souvent, les gens se bloquent en se disant qu’ils ne peuvent pas investir car ils n’ont pas d’argent de côté. C’est faux ! On peut très bien investir dans l’immobilier sans avoir d’apport. Bien sûr, un apport est toujours mieux vu par la banque, mais vous pouvez investir sans apport. Pour ma part, j’ai 4 biens à ce jour et sur les 4 biens, je n’ai pas mis 1€ de ma poche.
Idée reçue #2 : On ne prête qu’aux riches
“Il n’y a qu’aux riches qu’on prête !” et “Il faut un gros salaire pour investir !” Encore une fois, c’est totalement faux ! J’ai pu investir sur mon premier bien avec 1700€ de salaire. L’immobilier est l’un des seuls moyens d’investir avec l’argent de la banque et de la rembourser avec le loyer que paie un locataire.
Idée reçue #3 : Les banques ne prêtent que sur 15 ans pour de l’investissement immobilier locatif
Pour gagner plus en immobilier, vous allez devoir avoir les mensualités les plus basses possibles. Pour ce faire, je vous conseille donc de vous faire financer sur 20 ans, voire 25 ans.
Lors de mes rendez-vous pour l’achat de mon premier bien, certaines banques proposaient de me financer uniquement sur 15 ans. Je pensais donc, à tort, que je ne pourrais pas trouver un financement sur 20 ans voire même 25 ans. Au final, j’ai trouvé sans problème un financement sur 20 ans. Si toutefois vous n’arrivez pas à trouver un financement sur 20 ans, ou si vous souhaitez avoir un financement sur 25 ans, vous pouvez dire que votre achat est pour votre résidence principale, ainsi les conditions du prêt seront plus souples.
Idée reçue #4 : Vous allez tomber sur des mauvais payeurs
Lorsque je parle à mon entourage de mes investissements, ce qui ressort toujours, c’est le fameux : “Oui, mais si le locataire ne paie pas son loyer ?!” Ma réponse est toute simple : seulement 3% des locataires ne paient pas leur loyer, le pourcentage de chance que vous ayez un impayé est donc très faible. Cela ne doit donc pas vous arrêter. Comme je le dis souvent, on a les locataires que l’on mérite. Si vous fournissez un bien de qualité, vous allez avoir le choix dans les dossiers et vous aurez de bons locataires. A l’inverse, si vous fournissez un mauvais bien, vous n’aurez pas de bons locataires.
Idée reçue #5 :Les locataires vont saccager votre appartement
On m’a aussi souvent dit : “Tu n’as pas peur que les locataires saccagent ton appartement ?” A cela, je réponds en disant : “Toi, saccages-tu ton appartement ?” Comme je l’ai dit plus haut, vous avez les locataires que vous méritez, il n’y aucune raison que vos locataires saccagent votre appartement.
Idée reçue #6 : Il n’est pas possible d’acheter en dessous du prix du marché
On dit souvent que la bonne affaire se fait à l’achat. Effectivement, moins vous achetez cher, plus vous allez obtenir de la rentabilité. Beaucoup ont peur de négocier… Moi le premier, je me disais que j’allais me faire rembarrer si je tentais de négocier. Mais au final, vous avez le droit de proposer votre prix, même si celui-ci est qualifié d’agressif. La seule chose que vous risquez, c’est que le vendeur dise non, c’est tout ! Sur mon deuxième bien, j’ai négocié 12 000€ de réduction sur le prix d’un bien déjà largement en dessous du marché. Il faut oser et justifier votre prix. Toutes ces idées reçues vont partir lorsque vous allez vous former à l’immobilier.
Stratégies efficaces pour investir
Maintenant qu’on a enlevé de votre tête les idées reçues, nous allons voir les meilleures stratégies pour gagner de l’argent avec l’immobilier. Il faut savoir une chose : plus la stratégie est rentable, plus ça va vous demander de travail de gestion. Dans un premier temps, je vais vous partager les stratégies simples à mettre en place, puis les stratégies plus complexes.
La location nue
La location nue est l’une des plus simples à mettre en place car vous n’avez pas à meubler votre bien. Vous louez donc votre appartement sans meuble, le locataire arrive avec les siens. Le locataire aura tendance à rester plus longtemps dans votre bien. En contrepartie, le revenu que vous allez pouvoir tirer de ce type de location sera moins élevé que si vous aviez meublé le bien, tout en gardant à l’esprit que les locataires vont rester plus longtemps sur place… et vous avez plus de chances que votre bien se dégrade davantage.
La location meublée
Vous allez louer votre bien avec les meubles. Le locataire n’aura plus qu’à entrer dans l’appartement, sans avoir besoin d’acheter de meuble. Vous allez louer 20 à 30% plus cher qu’en location nue. En contrepartie, vous allez devoir meubler l’appartement, cela va demander plus de travail et d’argent. Vous allez louer votre bien à de jeunes actifs ou des étudiants. C’est un type de profils que j’affectionne car ils sont amenés à bouger régulièrement et sont moins sujets à des changements de vie (perte d’emploi, divorce, etc).
La colocation
C’est comme la location meublée, à la différence que vous allez louer à plusieurs locataires. Chacun aura un espace privatif (sa chambre) et partagera les parties communes (salle de bain, salle à manger). Avec cette stratégie, vous allez doubler vos loyers par rapport à la location nue. Là encore, la mise en place de la colocation ne va pas demander trop d’effort, vous allez devoir acheter et monter les meubles, plus que pour de la location meublée classique parce que l’appartement va être plus grand. Vous allez faire les premières visites une fois que le premier locataire vivra sur les lieux, celui-ci pourra accueillir à votre place les futurs locataires qui souhaitent visiter le bien. Vous n’avez plus à vous occuper des visites, votre travaille consiste seulement à étudier les dossier et encaisser les loyers.
La location courte durée
Vous allez louer votre bien à la nuit, comme le fait un hôtel. Grâce au Airbnb par exemple, vous allez pouvoir louer votre logement. Avec la location courte durée, vous allez tripler vos revenus par rapport à la location nue. En contrepartie, cela va vous demander plus de travail. Vous allez devoir nettoyer votre bien, les draps, acheter des consommables (papier toilette, serviettes…), faire les check in/out, même s’il est vrai que vous allez pouvoir déléguer tout ça. Malgré le travail que ça demande, le jeu en vaut la chandelle car il n’est pas rare de voir des rentabilités de 15 à 20% avec cette stratégie.
Voir mon article sur la location courte durée avec Airbnb
Louer des box/parkings
Ce type de stratégie est facile à mettre en place : vous achetez une place de parking/box et vous la louez, vous n’avez rien d’autre à faire. Pas de gestion de bien, aucun frais à prévoir et les rentabilités sont intéressantes. Attention toutefois, je préfère privilégier les box car on vise plus de locataires potentiels (professionnel voulant stocker du matériel, particulier qui déménage, particulier voulant garer sa voiture).
Si vous souhaitez connaître la stratégie pour investir dans des box, je vous invite à lire le livre suivant: « Devenir rentier avec les box« .
La division de lot
C’est une stratégie qui peut donner de grosses rentabilités. La division de lot, c’est le fait de créer plusieurs lots à partir d’un seul. Imaginons que vous avez acheté un bien de 100m2, vous allez faire 4 lots de 25m2. Ainsi, vous allez décupler votre rentabilité car plus vous achetez gros, plus le prix au m² est faible et vous allez louer des petites surfaces qui, au m², permettent de louer plus cher. On peut comparer la division à de la colocation, à la différence que vous allez devoir créer plusieurs appartements avec les contraintes que cela occasionne : travaux, création de compteurs individuels, etc. Cette stratégie n’est pas simple à mettre en place car elle demande de respecter le plan local d’urbanisme, avec la création de places de parking par exemple. Avant de vous lancer sur le sujet, vous devez vous former et être sûr que la division est possible.
L’achat revente
Cette stratégie n’est pas à proprement parler de l’investissement locatif mais c’est une stratégie très puissante si vous souhaitez gagner gros rapidement. Cette stratégie consiste à acheter un appartement décoté, à le rénover et le revendre en touchant une plus-value. Savez-vous qu’en vendant votre résidence principale, vous n’avez aucun impôt sur la plus-value ? Avant de vous lancer là-dedans, vous devez vous assurer qu’en achetant et en incluant tous les frais, vous allez pouvoir revendre plus cher. Pour connaître les prix du marché, vous allez devoir étudier les biens en vente sur les sites comme leboncoin ou Seloger. Vous allez aussi pouvoir vous rendre sur le site impot.gouv qui répertorie les ventes immobilières qui ont eu lieu sur un secteur choisi. Vous avez également les sites comme meilleuragent.com et rendement locatif qui peuvent vous donner une indication sur les prix au m².
L’immeuble de rapport
Cette stratégie est très efficace car elle permet d’acheter plusieurs biens d’un coup et de ne pas être dépendant d’une copropriété. Vous êtes le seul maître à bord car vous êtes propriétaire de l’ensemble de l’immeuble. Contrairement à ce que l’on pense, hors Ile-de-France, le prix des immeubles de rapport est abordable. Vous pouvez acheter des biens entre 100 000 et 200 000€. Encore une fois, vous devez vous former car il faut maîtriser plus de choses qu’un simple appartement.
La location professionnelle (bureaux, murs commerciaux)
Avec cette stratégie, vous allez investir dans des bureaux ou des murs commerciaux que vous allez louer à des entreprises. Les avantages sont nombreux : bonne rentabilité, les travaux sont généralement pris en charge par les professionnels eux-mêmes et vous pouvez leur faire payer une partie de la taxe foncière. Là encore, je vous conseille de vous former car un local mal placé se louera moins bien et moins cher.
L’immobilier papier (SCPI)
L’immobilier papier permet d’investir dans l’immobilier à moindre frais et sans avoir les contraintes liées à la location. Vous allez investir dans une entreprise qui va gérer un programme immobilier. Grâce à vous, elle va pouvoir investir en immobilier et en contrepartie, elle va vous servir un rendement. Ce rendement sera plus faible que les stratégies mentionnées plus haut mais vous n’avez rien à gérer. Une fois que vous avez investi, vous êtes rémunéré tous les mois.
Si vous souhaitez connaître les meilleurs SCPI de rendement du marché et comparer entre elles, rendez-vous sur l’excellent site: Portail-scpi.fr, en prime un conseiller en gestion de patrimoine vous conseille dans votre investissement le tout gratuitement.
Lorsque vous souhaitez investir dans les SCPI le capital n’est pas garantie, c’est pourquoi il est important de vous formez pour éviter de faire des erreurs mais aussi et surtout pour choisir les bonnes SCPI.
L’immobilier est le seul placement qui permet de s’enrichir à crédit. Je vous ai proposé plusieurs stratégies dans cet article, dites-moi comment vous vous avez investi dans l’immobilier ? Combien gagnez-vous avec l’immobilier ? Réagissez dans les commentaires.
