Acheter une maison, c’est se constituer un patrimoine. Les avantages d’un tel investissement sont nombreux en citant par exemple une bonne sécurité financière, une plus grande liberté comparée à la location ou encore la sensation de fierté et de satisfaction.
Acheter une maison n’est cependant pas chose aisée. Cela requiert un immense capital. Pour finaliser ce genre d’investissement, ceux qui souhaitent acheter une maison passent souvent par la banque. C’est une option qui présente certains avantages, mais aussi des inconvénients. Si vous vous demandez comment acheter une maison sans passer par la banque, vous trouverez les réponses en parcourant cet article.
Investir dans l’immobilier sans passer par la banque : Est-ce possible ?
La banque n’est pas la seule option qui s’offre à vous si vous n’avez pas les moyens alors que vous voulez acheter une maison. Il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier sans passer par la banque. D’ailleurs, vous trouverez un peu plus bas toutes les options que vous pourrez envisager pour votre projet d’achat de maison.
Pourquoi ne pas passer par la banque pour investir dans l’immobilier ?
L’emprunt bancaire pour l’achat d’une maison facilite les choses, en plus, vous avez le temps pour rembourser le crédit. Le paiement se fait par échéance régulière. À noter par contre qu’il y a des taux d’intérêt qui peuvent être élevés. Ces derniers augmentent les dépenses fixes mensuelles. Sans prévisions pertinentes et une bonne gestion des dépenses, il est possible de tomber dans le surendettement.
Outre les taux, il y a aussi les conditions pour obtenir un crédit immobilier. Vous devez par exemple présenter un apport personnel de 10 à 20 %, une gestion sans défaut des comptes, une situation financière et professionnelle stable, etc. À cause de ces diverses conditions, il y en a même qui n’arrivent jamais à obtenir un emprunt pour financer un investissement immobilier.
En tout cas, peu importe votre situation, sachez qu’il y a d’autres options que vous pourrez explorer pour obtenir l’argent nécessaire pour l’achat d’une maison. Découvrez ci-après comment acheter une maison sans passer par la banque.
Comment acheter une maison sans passer par la banque ?
Il existe plusieurs façons d’acheter une maison sans passer par la banque. Vous pouvez opter pour la location avec option d’achat ou LOA immobilière, la vente à terme, le crédit vendeur, la prête accession sociale, le financement familial ou encore le prêt en particulier.
La location avec option d’achat
La location avec option d’achat ou LOA est une sorte de bail qui permet à un locataire de devenir propriétaire à la fin du contrat de location. Cette option est proposée dans le secteur de l’automobile, mais aussi immobilière.
La LOA immobilière se trouve dans la dénomination de « leasing » définie par la loi du 12 juillet 1984 n°84-595. Si un propriétaire propose cette option, il doit accorder un droit de priorité d’acquisition à son locataire. La LOA immobilière se compose de deux parties, dont le versement des mensualités et le transfert de propriété.
Pendant la durée du contrat, les redevances (épargne et loyer) versées par le locataire mensuellement sont déduites du prix de vente final. L’épargne qui fait partie des redevances est considérée comme étant l’apport pour ce contrat.
Pour faire une LOA immobilière, il faut tout d’abord chercher un propriétaire qui en propose. Il faut ensuite rédiger un contrat de LOA immobilière préliminaire (non obligatoire) dont le bail comprend une clause d’exclusivité. Le locataire doit aussi payer un dépôt de garantie. Le contrat doit être envoyé par le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire a droit à 7 jours pour accepter ou se rétracter.
Après le contrat préliminaire, il y a le contrat LOA immobilier qui est obligatoire et doit être rédigé par un officier public (un notaire par exemple). Ce sera ensuite ce dernier qui se charge de la publication au Service de la publicité foncière.
Le contrat final LOA immobilier doit contenir 11 mentions obligatoires comprenant les caractéristiques du logement, le prix de vente ainsi que les modalités de paiement et de révision, les conditions suspensives des prêts, la date de début et de fin de la location, les loyers, les modalités du montant concernant l’épargne et le prix de vente, les garanties, les charges du locataire, les coûts, la clause d’annulation et l’attestation d’assurance responsabilité civile et dommages-ouvrage.
La vente à terme
La vente à terme est aussi une option à envisager si vous voulez acheter une maison sans passer par la banque. Selon l’article 1601-2 du Code civil, il s’agit d’un contrat où un vendeur cède son bien à un acquéreur en contrepartie d’une somme au comptant et de versements réguliers qui tournent souvent entre 10 et 20 ans.
Ce contrat doit être conclu avec un acte authentique, en présence d’un notaire. Dans le contrat de la vente à terme, il y a la périodicité des versements que l’acquéreur doit effectuer ainsi que le montant de la vente finale.
Lors d’une vente à terme, il y a deux cas de figure possibles. L’acquéreur occupe le bien immobilier même si le prix intégral n’a pas encore été payé. Dans ce cas, il doit assurer toutes les charges liées à l’occupation et à la propriété. Il est aussi possible que le vendeur continue à occuper le bien jusqu’à ce que le prix intégral soit payé. Dans ce cas, il doit payer les charges et les frais liés à l’occupation du bien.
Crédit vendeur
Il est aussi possible d’acheter une maison sans passer par la banque, grâce au crédit vendeur. C’est une option qui permet de payer une partie du prix de vente et de régler le reste sur une durée convenue entre l’acquéreur et le vendeur. Il y a un taux d’intérêt pour ce contrat. Ce taux est déterminé par les deux parties.
Le crédit vendeur se base en général sur la confiance entre le vendeur et l’acquéreur. L’accord est toutefois matérialisé par écrit devant un notaire. Pour qu’un crédit vendeur puisse être établi, il faut que l’acquéreur ait une capacité financière pertinente. Le montant du crédit tourne en général entre 30 et 50 % du prix de vente. Il peut y avoir une caution lors d’un crédit vendeur. Cela peut être l’ajout d’une tierce personne au contrat ou encore l’hypothèque de la maison.
Prêt accession sociale
Le PAS ou Prêt accession sociale, est un prêt immobilier. Il est accessible à ceux qui ont des revenus modestes et permet d’acheter une maison qui sera la résidence principale de l’emprunteur. Pour obtenir le PAS, il faut remplir des conditions qui varient en fonction de la localisation du bien immobilier concerné et du nombre d’occupants. Concernant le taux d’intérêt, il est plafonné.
Parmi les conditions pour obtenir le PAS, il y a la date d’occupation du logement. La maison achetée doit être occupée en tant que résidence principale par l’acquéreur au plus tard un an après l’achat. En attendant, la maison peut être mise en location. Concernant les revenus, c’est le total des revenus fiscaux de référence de l’année N-2 qui est pris en compte.
Si vous voulez obtenir le PAS, vous devez faire une demande auprès d’un établissement de crédit qui a passé une convention avec l’État. Comparez quand même les offres, car le taux d’intérêt peut être différent d’un établissement à un autre. Concernant le remboursement, il tourne en général entre 5 et 30 ans.
Ce type de prêt permet notamment d’acheter un logement social en autre.
Le financement familial
Comme son nom l’indique, le financement familial est un prêt que vous pourrez demander à votre famille. Si le crédit ne dépasse pas les 750 €, il n’est pas obligatoire de le déclarer au fisc. Dans le cas contraire, il faut déclarer la somme au centre des impôts en utilisant le formulaire de déclaration de contrat de prêt. Vous devez mentionner la date du prêt, le montant ainsi que les modalités de remboursement.
Si le financement dépasse les 1 500 €, il faut obligatoirement fournir une preuve du prêt. Cela peut être une reconnaissance de dette ou encore un acte notarié. Si vous optez pour l’acte sous seing privé ou reconnaissance de dette, vous devez vous engager à rembourser l’emprunt.
Pour que la reconnaissance de dette soit considérée comme étant une garantie, il faut qu’elle comprenne des mentions comme vos informations personnelles, celles de l’emprunteur, le montant du crédit, le taux d’intérêt s’il y en a, et les modalités de remboursement. Vous ou le prêteur pouvez ensuite enregistrer l’acte sous seing privé au centre des impôts. L’enregistrement coûte environ 125 €.
Si vous choisissez l’acte notarié, le prêt doit donc être effectué en présence d’un notaire. Le coût de l’acte authentique notarié dépend de la somme empruntée. Si elle ne dépasse pas les 3 050 €, les frais du notaire tournent dans les 3,3 %. Entre 3 050 et 6 100 €, les frais sont d’environ 2,2 %. À noter qu’il y a aussi la TVA et un droit d’enregistrement à payer. La somme tourne aux alentours de 75 €.
Acheter une maison sans passer par la banque : Avantages et inconvénients
Avant d’opter pour l’achat d’une maison sans passer par la banque, prenez tout d’abord connaissance des avantages et inconvénients des options présentées ci-dessus.
- Pour la LOA immobilière : L’avantage avec la LOA immobilière, c’est l’accès à une maison sans avoir à payer beaucoup d’argent en une seule fois. Cela permet aussi d’obtenir une garantie que le prix de vente n’augmentera pas, malgré le marché immobilier. Un autre avantage avec cette option, c’est que le locataire n’aura pas de taxes foncières à payer jusqu’à la fin du contrat.
- Pour la vente à terme : Le problème avec la vente à terme, c’est qu’en cas de non paiement d’une mensualité ou d’un retard, le vendeur peut récupérer le bien et garder les mensualités qu’il a déjà touchées. L’acquéreur perd tout. Le vendeur est également exonéré d’impôt sur le revenu concernant les mensualités qu’il touche. Les charges importantes comme l’impôt foncier ou encore les travaux sont transférés à l’acquéreur après la vente. L’avantage par contre, c’est que l’option est attractive, en plus, l’acquéreur connaît tous les termes liés à la vente, y compris les mensualités et la durée de l’engagement.
- Pour le crédit vendeur : Les avantages du crédit vendeur sont considérables. Il y a tout d’abord l’acquisition d’un bien immobilier sans avoir à payer le prix fort en une seule fois. L’acquéreur n’a pas non plus à se constituer un solide dossier pour l’achat de sa maison. Le problème par contre, c’est la durée du remboursement qui est court (1 à 3 ans).
- Pour la prête accession sociale : En optant pour le PAS, vous allez garantir l’emprunt avec une garantie comme une hypothèque par exemple, mais cette garantie est exonérée des taxes de publicité foncière. À noter aussi que le PAS peut financer la totalité de l’achat d’une maison. Cependant, il ne peut pas financer les frais de notaires, d’instruction du dossier ainsi que l’achat des meubles. Il est par contre possible de compléter le PAS avec le PTZ ou prêt à taux zéro, l’Éco prêt à taux zéro, le prêt d’épargne logement, la prête action logement, etc.
- Pour le financement familial : Il s’agit d’un crédit qui peut être donné gratuitement ou accordé avec un taux d’intérêt très réduit. Bien qu’il s’agisse d’un prêt familial, il est encadré par la loi. Côté fiscalité, le prêt est soumis à l’impôt sur le revenu avec un prélèvement forfaitaire de 30 %. Si le prêt est considéré comme étant un don, dans ce cas, il y a des droits de donation qui peuvent être élevés et à la charge du donateur.
- Il est par contre possible qu’une donation soit exonérée d’impôt à condition que le donateur ait au moins 80 ans, soit un parent et/ou s’il ne possède pas de descendance directe. Le montant ne doit par contre pas dépasser les 31 865 €. Si l’emprunt dépasse cette somme, le montant en plus est imposé à l’impôt. Si par exemple vous avez reçu un don de 39 937 €, les 8 072 € en plus sont imposables à 5 %. Si le montant en plus dépasse les 9 072, l’imposition est de 10 %. Pour information, si le prêt est considéré comme étant un don, vous n’êtes pas dans l’obligation de rembourser le montant. Dans le cas contraire, il faut impérativement rembourser le financement familial.
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