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Investissement immobilier locatif : comment trouver la bonne affaire ?

Cela fait très longtemps que je souhaite parler de ce sujet sur mon blog, mais je ne me trouvais pas encore légitime pour le faire. Maintenant que j’en fais depuis plus de 3 ans et que j’ai 4 lots, je me sens assez légitime pour vous en parler. Quand je discute avec mon entourage, j’entends tout plein d’a priori, de peurs et surtout de méconnaissances sur le sujet. Oui, il est possible de gagner de l’argent avec l’immobilier et oui, il est possible de le faire sans apport ! Alors je ne dis pas que c’est facile et sans risque, mais le jeu en vaut la chandelle. Il n’existe aucune façon d’investir ou de gagner de l’argent qui soit avec un risque 0, mais à l’aide des conseils donnés dans cet article, vous allez pouvoir maîtriser ce risque. Nous allons donc voir dans cet article comment gagner de l’argent avec l’immobilier.

Comment trouver la bonne affaire immobilière ?

Je pense que c’est un peu la première question que tout le monde se pose quand on veut investir dans l’immobilier. Comment trouver une bonne affaire immobilière ? J’ai tendance à dire que ça dépend des objectifs de chacun.

Objectifs

Selon vos objectifs, vous allez pouvoir trouver une bonne affaire. Quelqu’un qui recherche un investissement patrimonial, c’est à dire sur le long terme, en espérant gagner de l’argent sur le bien à la fin du prêt ou le léguer à ses enfants, n’investira ni dans les mêmes endroits, ni avec la même stratégie et ni aux mêmes montants que quelqu’un qui veut gagner de l’argent tout de suite. Partons du principe que si vous êtes arrivé sur cet article, c’est que vous souhaitez gagner de l’argent tout de suite.

Pour ma part, voici mes objectifs :

  • Rentabilité brut de minimum 10% (en dessous, il est compliqué de gagner de l’argent avec l’immobilier). Je calcule la rentabilité locative avec ce super outil.
  • Ville étudiante (fac, IUT, école de commerce).
  • Présence de points d’intérêt (centre commercial, cinéma, piscine…).
  • M2 en dessous de 2000€.

 

Vos objectifs dépendent de votre pourquoi et de la tranquillité que vous désirez avoir. Dans la suite de l’article, on va passer au crible les différentes stratégies en détaillant le rapport tranquillité/risque/rendement. Cela va vous permettre de choisir la stratégie à adopter.

Créer votre réseau

Pour trouver une bonne affaire, vous allez devoir vous créer un réseau, aller à des événements d’investisseurs et parler avec des agents immobilier au sujet de l’investissement locatif, mais aussi trouver un entrepreneur par recommandation, un bon notaire… Oui oui, il en existe des mauvais qui ne vous répondent jamais et sont incompétents ! Pour créer ce réseau, vous allez devoir être actif, faire des visites, aller à des séminaires… Avec ce réseau, vous allez pouvoir trouver de bonnes affaires, mais pas seulement… Ca va vous éviter de faire des erreurs que d’autres investisseurs ont déjà fait. Vous allez pouvoir trouver un entrepreneur qui vous fera des travaux nickel. Vous allez pouvoir trouver un agent immobilier qui vous rappellera car il a une bonne affaire à vous montrer. Ça m’est arrivé pas plus tard qu’hier d’avoir ce type d’appel. Ce sont les agents immobilier qui vont vous passer les contacts de bons courtiers. Ce sont vos amis investisseurs qui vont vous donner les coordonnées d’un banquier ouvert à l’investissement locatif. Vous allez devoir vous former pour paraître crédible auprès de ces interlocuteurs.

Analyser le marché ou investir

L’analyse du marché est très importante. Là encore, j’utilise mon super outil : rendement locatif. Avec cet outil, j’ai accès à une analyse complète d’une ville. Allez dans le menu marché immo > analyses villes, vous n’avez plus qu’à mettre le nom de la ville que vous souhaitez analyser. Prenons l’exemple de Olonne sur Mer. Sur le site rendement locatif, vous allez pouvoir connaître la démographie de la ville, la proportion de locataires et de propriétaires, le pourcentage d’étudiants dans la ville, la répartition par types de logements, le prix moyen au m².

analyse marché investissement locatif

Vous pouvez retrouver ces informations sur les sites suivants : linternaute et wikipédia.

Mais surtout, le plus intéressant, c’est les retours des investisseurs sur la ville. Selon la ville choisie, plusieurs investisseurs donnent en effet leur avis sur le marché : c’est une mine d’or ! A ma connaissance, aucun autre site ne rassemble autant de connaissances sur l’investissement immobilier.  

investissement locatif: analyse d'une ville

Organiser ses recherches

Créer des alertes sur les sites d’annonces immobilières

Le meilleur moyen de trouver la bonne affaire et d’être premier sur le coup, c’est de mettre en place des alertes emails et notifications sur votre smartphone : leboncoin.fr et Seloger le font. Vous recevrez alors directement par mail toutes les dernières annonces immobilières avec les critères que vous aurez défini, c’est un gain de temps considérable.

Appelez pour prendre rendez-vous

Maintenant que vous avez repéré une bonne affaire, vous allez appeler l’agence immobilière ou le vendeur pour en savoir plus. Voici les questions que je pose avant même d’aller visiter.

Question 1/ Où se trouve le bien ? Je vous conseille, surtout au début, de connaître le marché où vous investissez. Je sais que vers chez moi, il y a des zones où je ne me déplace pas, même pas pour visiter, car peu réputées.

Question 2/ A quel prix sont les charges ? Que comprennent-elles ?

Question 3 / A quel prix est la taxe foncière ?

Question 4/ A quel prix vais-je pouvoir louer ? (si vous avez bien fait votre travail en amont, vous avez déjà la réponse à cette question)

Question 5/ Y a-t-il des travaux à prévoir ? Si oui, à quel prix les estimez-vous ?

Question 6/ Y a-t-il une marge de négociation ? (uniquement si vous avez en face de vous un agent immobilier ; si c’est le propriétaire, évitez cette question, il risque de se braquer)

Mes questions sont volontairement axées sur l’aspect financier car c’est le socle d’un investissement locatif rentable. Une fois que j’ai ces chiffres, j’utilise l’outil rendement locatif  qui va me permettre de calculer rapidement le rendement locatif. Si ça rentre dans les clous par rapport à mes objectifs, je rappelle pour organiser une visite, le plus tôt possible pour éviter que l’affaire me passe sous le nez.

La visite

Lors de la visite, je vous conseille, si vous le pouvez et si vous sentez que potentiellement le bien que vous allez visiter est une bonne affaire, de venir directement avec votre entrepreneur, il pourra calculer rapidement le coût des travaux. C’est un coût important à maîtriser si on ne souhaite pas voir la bonne affaire se transformer en mauvaise. Voici la liste de questions que je pose et les éléments que je vérifie quand je suis en visite :

Taxe foncière :

Charges de copropriété :

Derniers travaux dans la copropriété :

Nombre de lots dans la copropriété :

Date de la prochaine AG :

Les charges comprennent-elles le chauffage et l’eau chaude:

Coût de l’électricité :

Double vitrage :

État électricité :

État huisserie :

Année du bâtiment :

Le prix est-il négociable :

Pourquoi le vendeur vend-il :

Coût travaux :

Visite partie(s) commune(s) :

Visite tous les étages :

État général visuel du bâtiment :

3 derniers PV d’AG :

Lors de la visite, pensez à bien noter et prendre des photos pour ne pas oublier certains éléments et pouvoir tout analyser à tête reposée. Selon votre stratégie, vous allez devoir rajouter d’autres questions, je vous ai juste listé les questions de base que vous devez absolument poser.

Le bien n’est pas cher, pourquoi ?

investissement immobilier locatif comment trouver la bonne affaire

D’expérience, un bien immobilier pas cher ne l’est pas sans raison, plusieurs facteurs peuvent influer : l’état de la copropriété, celui du vendeur  (il y a une succession, il a des dettes, il possède le bien depuis un moment, est pressé…), l’emplacement du bien… Vous devez savoir pourquoi le bien n’est pas cher car vous aurez ensuite des billes pour faire une proposition ou ne pas vous positionner. Typiquement, si c’est une succession, vous allez pouvoir faire de belles négociations, quelqu’un qui vient d’acquérir un bien doit vendre rapidement pour payer les frais de succession. Un vendeur ayant un prêt qui court encore sur 15 ans n’aura pas la même marge de négociation qu’un vendeur n’ayant plus de prêt immobilier sur le bien. Parfois, le bien n’est pas cher à cause de l’emplacement ou de la copropriété. Dans ce cas, je vous conseille de passer votre chemin, vous trouverez une autre affaire. L’état de la copropriété est important : si vous achetez dans une copropriété en difficulté, vous allez voir vos charges augmenter car vous allez payer pour les autres. L’emplacement est aussi très important : si vous achetez dans une zone peu cotée, vous allez acheter peu cher, mais pour la location et la revente, ça sera plus compliqué, d’où encore une fois l’importance de connaître le marché où vous souhaitez investir.

Trouver un bon vendeur

Le bon vendeur est un vendeur pressé de vendre car il ne vit pas sur place et, du coup, le bien lui coûte de l’argent tous les mois ; ou il vient d’acquérir le bien via une succession et doit payer les frais ; ou il a fini de payer son crédit et ne doit donc pas rembourser la banque… Peut-être a-t-il tout simplement besoin d’argent (faillite personnelle, divorce…).

N’achetez pas avec vos sentiments mais avec votre portefeuille

Très souvent, j’ai fait des visites et j’ai failli acheter des biens trop chers car je me projetais dedans. Non, vous devez rester factuel : seulement les chiffres, l’emplacement et la copropriété doivent faire que vous vous décidiez à investir ou non. Oubliez cette jolie terrasse dont vous rêvez, ces jolies poutres apparentes, investissez avec votre portefeuille et non pas votre coeur !  

Valider la bonne affaire

Vous pensez avoir trouvé une bonne affaire. Maintenant, vous allez valider cela par les documents et en vous rendant plusieurs fois sur place. Vous allez lire à tête reposée les 3 derniers PV d’AG, les appels de charges (très important pour confirmer leur montant) et le carnet d’entretien de la copropriété. Vous allez demander au vendeur s’il y a des travaux prévus, s’il y a la présence de mauvais payeurs. Vous allez également regarder l’état des parties communes, elles en disent généralement long sur l’état de la copropriété. Rendez-vous à tous les étages, on ne sait jamais, s’il y a des biens squattés ou des étages moins entretenus… Parlez aux résidents, ils vous diront comment est le quartier, comment est la copropriété, s’il y a du bruit, des incivilités, etc. Demandez-leur aussi s’ils sont propriétaires ou locataires, cela va vous permettre de voir la proportion entre propriétaires et locataires. Je vous conseille également de vous rendre en bas du logement plusieurs fois pour voir comment est le quartier.

Une fois que vous avez fait ça, si tous les feux sont au vert, vous pouvez signer le compromis de vente. Félicitations, vous venez de trouver une bonne affaire ! Et vous, quelle est votre méthode pour trouver une bonne affaire immobilière ? Réagissez dans les commentaires.

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