Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Société Civile de Placement Immobilier, une SCPI permet à n’importe quelle personne d’investir dans l’immobilier locatif à moindre frais. Aussi appelé investissement “pierre-papier”, ce type d’investissement locatif permet de bénéficier du rendement d’un investissement locatif sans aucune gestion.

Le fonctionnement d’une SCPI

Une SCPI est une société qui a pour objectif d’acquérir des biens en vue de leur location. Elle est gérée par une société de gestion professionnelle agréée par l’Autorité des marchés financiers.

Une SCPI possède un parc immobilier plus ou moins large, composé de biens à usage commercial ou d’habitation. Elle tire ainsi la majeure partie de ses bénéfices des revenus locatifs qu’elle tire de ses biens.

En investissant dans une SCPI, vous devenez indirectement propriétaire d’une partie du patrimoine immobilier détenu par celle-ci. Vous percevez donc des revenus proportionnels au montant des parts que vous détenez dans la société.

Les différents types de SCPI

Il existe de nombreux types de SCPI avec des fonctionnements bien différents. Découvrez les principaux types de SCPI pour tirer le meilleur profit de votre investissement.

SCPI de rendement ou SCPI fiscale ?

Suivant la finalité de votre investissement en SCPI, vous avez le choix entre deux grands types de société : la SCPI de rendement ou la SCPI fiscale.

La SCPI de rendement possède généralement un parc immobilier important, essentiellement composé de bien adressés à un public professionnel : bureaux, locaux d’activité, parkings… Les loyers générés sont donc plus importants que pour l’immobilier résidentiel, ce qui permet d’obtenir un meilleur rendement.

À l’opposé, les SCPI fiscales offrent un rendement moindre, puisqu’elles visent essentiellement l’immobilier résidentiel. En contrepartie de cette rentabilité moyenne, ces SCPI possèdent un parc immobilier orienté vers l’optimisation fiscale, à l’image du dispositif Pinel. En investissant dans une SCPI dite “Pinel”, vous bénéficiez donc directement des avantages de la loi Pinel. Les réductions d’impôt sont alors proportionnelles (à hauteur de 12, 18 ou 21 % suivant la durée de location) au montant de vos parts dans la SCPI.

Capital fixe ou variable ?

Il est possible d’acheter des parts de SCPI à capital fixe ou variable, chacun impliquant un fonctionnement différent en matière de nouveaux investisseurs.

Les SCPI à capital fixe ont un nombre d’investisseurs limité, ce qui peut compliquer ou retarder votre entrée dans la SCPI puisque vous devez forcément attendre qu’un investisseur revende ses parts pour en acheter.

Les SCPI à capital variable offrent plus de flexibilité, puisqu’elles peuvent collecter autant de capital qu’elles le souhaitent. Il est donc possible d’y entrer même s’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs de parts.

Quels sont les avantages d’une SCPI ?

Un investissement locatif pour les petits budgets

Contrairement à l’investissement immobilier classique, qui consiste simplement à acheter un bien avant de le mettre en location, l’investissement en SCPI ne nécessite pas de gros budget.  Vous pouvez donc commencer à vous constituer un patrimoine immobilier en investissant de petites sommes.

On considère qu’une part de SCPI coûte environ 200 €. Cependant, rares sont les SCPI qui vous laissent la possibilité d’acheter vos parts une part une : généralement, vous devez souscrire à un nombre de parts minimum. On considère ainsi que l’investissement minimum dans SCPI s’élève à environ 7 500 €.

Une mutualisation des risques

En achetant des parts dans une SCPI, vous devenez “propriétaire” d’une partie d’un large parc immobilier. Plutôt qu’un appartement qui vous mettrait en difficulté au moindre loyer non-versé, vous investissez votre argent dans une multitude de locaux qui, même vacants, ne mettront jamais en péril la SCPI. Les risques sont donc non seulement répartis entre investisseurs, mais aussi entre des centaines de biens.

Un investissement rentable

Comme tout investissement immobilier, un investissement en SCPI offre un meilleur rendement que n’importe quel produit d’épargne. Elle permet de percevoir des revenus qui proviennent de la location des biens, des placements et des plus-values générées lors des reventes des biens. Elles offrent ainsi un rendement annuel d’au moins 4 %.

Investir grâce à une SCPI

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Choisir la bonne SCPI

Le choix de la bonne SCPI repose essentiellement sur votre objectif patrimonial, une SCPI à haut rendement présentant généralement plus de risques que les autres. Pour un investissement plus sûr, il est recommandé d’investir dans des grandes villes, où l’immobilier est plus cher mais la demande locative plus forte.

Pour choisir une SCPI sûre, vous pouvez vous fier à différents indicateurs :

  • le taux de distribution, aussi appelé Dividende sur Valeur de Marché (DVM), qui correspond au rendement locatif de la SCPI
  • le report à nouveau, qui indique les provisions dont dispose la SCPI en cas de coup dur
  • le taux d’occupation, qui permet de savoir quelle proportion des biens possédés par la SCPI est actuellement louée.

Les différents montages

Pour acquérir des parts dans une SCPI, différents types de montages s’offrent à vous :

  • Acheter des parts directement :

Si vous disposez d’assez d’épargne, vous pouvez acheter directement des parts de SCPI au comptant.

  • Acheter à crédit :

Vous pouvez tout à fait contracter un crédit immobilier pour acquérir des parts de SCPI, ce qui vous permet de limiter l’impact fiscal de votre investissement tout en bénéficiant de l’effet de levier

  • Démembrer une SCPI :

En démembrant une SCPI, vous deviendrez propriétaire “en attente” d’un bien, avec une décote proportionnelle à la durée de démembrement. Vous réalisez donc un investissement en nue-propriété et devenez propriétaire du bien à l’issue du démembrement.

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