Depuis très longtemps, des investisseurs venus d’Amérique, comme Robert T Kiyosaki, pour ne pas le citer, avec son Père Riche Père Pauvre, affirment à qui veut l’entendre que la résidence principale est un passif, c’est-à-dire qu’elle coûte de l’argent et donc qu’on ne devrait pas posséder sa résidence principale… mais plutôt rester locataire. Eh bien, je ne suis pas du tout d’accord avec ça ! Selon moi, l’un des meilleurs moyens de gagner beaucoup d’argent en tant que particulier, c’est d’acheter sa résidence principale et de la revendre en faisant une plus-value. En effet, grâce à l’exonération sur la plus-value des résidences principales, qui est l’une des dernières niches fiscales, vous avez 0% d’imposition sur cette plus-value ! Oui, oui ! Vous avez bien lu : 0% lorsque vous revendez votre résidence principale. Vous faites 100 000€ de plus-value, l’imposition est nulle et vous gardez la totalité de l’argent dans votre poche ! C’est beau, non? Bon, assez parlé… Si vous êtes là, c’est que vous voulez savoir comment fonctionne l’exonération de la plus-value immobilière sur la résidence principale. Voici tout ce qu’il y a savoir.
Comprendre l’exonération d’imposition sur la plus-value d’une résidence principale
Tout particulier, dans le cadre de la vente de sa résidence principale, en cas de plus-value, est exonéré d’imposition. Votre plus-value est de 57 000€ ? Il vous reste donc 57 000€ dans votre poche !
Pour que votre bien immobilier soit considéré comme votre résidence principale, vous devez y habiter de manière habituelle et effective. Il n’est donc pas possible de considérer un bien immobilier comme résidence principale si vous habitez dedans juste avant la vente.
Un garage non attenant à votre résidence principale est considéré comme une dépendance immédiate si elle se situe à moins de 1km de votre RP. Dans tous les cas, si vous vendez un garage, une dépendance, une place de parking à moins de 15 000€, même si celle-ci est à plus de 1km, vous ne devez pas payer d’impôts sur la plus-value non plus. En effet, les cessions inférieures à 15 000€ ne sont pas imposables.
Pour bénéficier de l’exonération d’imposition sur la plus-value, votre bien doit être votre résidence principale le jour de la vente. Si vous avez quitté les lieux avant, ça ne fonctionne pas, sauf dans certains cas particuliers, par exemple si vous êtes :
- retraité résidant d’une maison de retraite depuis moins de 2 ans, vous pouvez tout de même bénéficier de l’exonération d’imposition ;
- adulte handicapé résidant en foyer d’accueil médicalisé depuis moins de 2 ans, là aussi vous n’êtes pas imposé sur la plus-value.
D’autres conditions sont requises pour bénéficier de l’exonération : vous ne devez pas avoir louer votre logement, vous ne devez pas payer l’impôt de solidarité sur les fortunes et votre revenu fiscal ne doit pas dépasser un certain plafond.
Bien que cette fiscalité soit très avantageux, vous devez l’utiliser avec modération. En effet, vous ne devez pas vous amuser à profiter trop souvent de l’exonération de l’imposition sur la plus-value de votre résidence principale car l’administration risque de vous retoquer.
Quels risques à trop enchaîner les plus-values immobilières sur votre résidence principale ?
En enchaînant trop de reventes, l’administration va s’intéresser à vous et vous pourrez être requalifié marchand de biens et votre imposition sera différente. La requalification a lieu si l’intention spéculative est prouvée et si cela a un caractère habituel. Contrairement à ce que beaucoup pensent, ce n’est pas seulement au bout de 2 voire 3 achats reventes de RP que vous pouvez être requalifié de marchand de biens, mais aussi dès la première opération.
Comme je le disais juste avant, c’est l’administration fiscale qui va regarder s’il y a une intention spéculative. Votre revente doit être légitime et justifiée. En outre, il faut aussi pouvoir montrer à l’administration que votre résidence principale est bien votre résidence principale. Vous devez avoir des factures d’eau, d’électricité, vos enfants doivent aller à l’école dans le quartier, etc. Il n’y a pas de délai pour que votre résidence principale soit votre résidence principale : ce n’est pas parce que vous n’êtes resté que 6 mois dans le logement que l’administration peut vous requalifier marchand de biens.
En vérité, c’est du bon sens : il n’y a pas de règle gravée dans le marbre. Pour ne pas être requalifié marchand de biens, vous devez avoir habité vraiment dans le logement, pouvoir le prouver avec des factures à l’appui et vous devez y être resté un minimum de temps.
Si vous revendez vos résidences principales tous les 6 mois, il y a fort à parier que vous vous ferez retoquer par l’administration fiscale.
Bien que les critères de requalification restent vague – caractère habituel et intention spéculative -, en restant 3 à 5 ans dans votre résidence principale et en y vivant vraiment, vous pourrez faire des plus-values exonérées d’impôts sans problème.
Pour bien gagner, choisissez bien votre résidence principale
Vous l’aurez compris, afin de ne pas griller toutes vos cartes, prenez le temps de bien choisir votre résidence principale. Analysez le prix du marché, essayez autant que faire se peut d’acheter votre résidence principale en dessous du prix du marché. Bien qu’il s’agisse d’une résidence principale, celle-ci doit être pensée comme un investissement. Elle doit être achetée avec le portefeuille et non avec les émotions ! C’est de cette façon que vous pourrez gagner de l’argent net d’impôts avec votre RP.
Voir plus d’informations sur le site des impôts : Impots.gouv.fr
Il existe d’autres moyens d’être exonéré de plus-value immobilière. Voici un guide complet.
