Nous sommes beaucoup à vouloir investir dans l’immobilier locatif, soit pour se constituer un complément de revenu, soit pour “devenir rentier” bien que je n’aime pas trop ce terme, ou pour se constituer un capital pour la retraite. Mais comment investir quand on a pas ou peu d’épargne? Comment investir dans l’immobilier sans apport? Est-ce possible? Les banques nous financent-elles? Si les banques ne financent pas comment faire pour investir? Je vais tâcher de répondre dans cet article à toutes ces questions.
Il faut savoir que la banque analyse beaucoup de choses avant d’accepter ou non de vous prêter de l’argent pour un prêt immobilier, elle mesure les risques liés au non remboursement éventuel du prêt. C’est encore plus vrai quand vous n’avez d’apport, la banque estime prendre encore plus de risque et que vous vous n’en prenez pas assez car en cas de défaut de paiement vous ne perdrez pas votre propre argent. La banque analyse ces différents éléments ( information: la liste mentionnée juste après n’est pas dans l’ordre d’importance): Le projet que vous amenez, votre profil, votre âge, la gestion de votre compte, votre capacité d’endettement, votre épargne…[box type= »shadow » align= »aligncenter » class= » » width= » »] Avant de penser à investir dans l’immobilier je vous conseille vivement de vous former, lisez ce livre: » Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1750€- Goulwenn Tristant » que j’ai moi même lu et beaucoup aimé qui m’a aidé à investir dans l’immobilier et qui peut vous éviter de faire des erreurs qui vont vous faire perdre des milliers d’euros. Je vous conseille également celui-ci, qu’on m’a recommandé et que j’ai lu: » Adieu patron: devenir rentier en 18 mois grâce à l’immobilier ».
Vous devez apporter à la banque un projet béton, montrer que vous faites une affaire. Vous devez montrer que vous maîtrisez votre sujet, si le bien que vous achetez n’est plus loué, mettez dans votre dossier si possible le dernier bail. Demandez au propriétaire de vous fournir le document si possible. Si c’est un bien que vous souhaitez rénover, mettez dans votre dossier au moins 3 devis d’entrepreneurs. Cela prouve que vous avez fait des recherches concernant le bien, que vous avez déterminé de manière précise le montant des travaux, pas par vous même, mais par des professionnels du milieu. Si vous achetez un bien déjà loué, je pense que c’est encore mieux car les loyers que vous avez estimé percevoir sont bien réels. Nous ne sommes pas dans la supposition de le louer à tant d’euro, la banque sait que dès que vous signez le bien est loué et vous allez toucher les loyers. Vous avez plus de chance de vous faire financer un projet avec une rentabilité de 10%, qu’une rentabilité de 5%. Surtout votre projet doit au minimum s’autofinancer. Pour calculer facilement et rapidement la rentabilité d’un bien j’utilise le logiciel Horiz.io.
Ne présentez surtout pas un projet pour lequel vous devez mettre de l’argent de votre poche tous les mois.
La banque pour savoir si votre prêt est autofinancé par les loyers va tenir compte de 70% des loyers, car elle considère que 30% du loyer sont à enlever. Ce qui correspond aux charges. Une fois les 30% enlevé, si les loyers et votre traite s’équilibrent vous êtes en autofinancement. Bien entendu plus vous gagnez de l’argent mieux c’est! Je vous conseille de présenter votre projet aux banques les plus proches du bien que vous souhaitez acheter, pourquoi me direz-vous? Pour la simple et bonne raison que si vous achetez en dessous du prix marché et donc que vous faites une affaire, le banquier ou la banquière en face de vous connaîtra un minimum l’état du marché dans la ville et sera plus rassuré quand à votre capacité à réussir votre projet immobilier.
2eme Conseil
Autre conseil que je vous donne, présentez vous même votre projet, qui mieux que vous pouvez présenter votre projet? Le courtier aussi bon soit-il ne vous “vendra” pas comme vous pouvez le faire vous même. Surtout lorsqu’on dépose notre dossier chez un courtier on a tendance à remettre tout nos espoirs sur celui-ci. Si le courtier n’obtient pas votre prêt vous vous retrouvez coincé. C’est ce qu’il m’est arrivé, j’ai souhaité acheter un 2ème bien immobilier il y a un an, j’ai déposé mon dossier chez un courtier. Il m’a dit ne vous inquiétez pas votre dossier va passer sans souci. Deux mois après il finit par me dire qu’il n’a eu que des refus. Je n’avais plus de temps pour me retourner, résultat des courses j’ai perdu une bonne affaire avec une rentabilité à 12% brut.
L’âge
La banque est plus disposée à prêter aux jeunes qui veulent financer un prêt sans apport, car vous venez à peine de rentrer dans la vie active. La banque est donc compréhensive sur le fait que vous ne pouvez pas constituer un apport conséquent dans le début de votre vie active. De plus la banque se dit qu’au fil des années vos revenus vont augmenter, la banque vous appâte donc avec un prêt immobilier pour qu’à moyen terme vous deveniez un client rentable pour elle. On peut dire qu’à moins de 40 ans vous êtes considéré comme un jeune client, au delà de cette âge il sera plus difficile de justifier le fait que vous n’ayez pas un apport. Lorsque vous êtes primo accédant ( premier achat immobilier) c’est donc plus simple de vous faire financer votre prêt sans apport.
La gestion de votre compte
Votre profil
La banque pour accepter de vous prêter analyse votre profil. Si vous êtes en CDI avec période d’essai? Si la période d’essai est validée? Si vous êtes en CDD, fonctionnaire et depuis combien de temps travaillez-vous? Plus vous avez la sécurité de l’emploi au regard des banquiers mieux c’est! Par ordre de préférence voici la situation la plus idéale à la moins idéale:
1/ Le statut de fonctionnaire, car pour les banques vous êtes quasiment sûr de garder votre poste sur du long terme
2/ Le CDI avec la période d’essai validée
3/ Le CDI avec période d’essai non validée
4/ Le CDD
5/ L’intérim
Bien entendu vous n’êtes pas obligé d’avoir un CDI ou d’être fonctionnaire pour que la banque accepte de vous prêter de l’argent, mais c’est plus facile qu’en étant en CDD ou en intérim. Si vous êtes en CDI vous n’avez juste qu’à donner vos 3 derniers bulletins de salaire, par contre si vous êtes en CDD ou en intérim, vous devez montrer à la banque que vous avez travaillé de manière continue sur une longue période. Même si la banque ne vous le demande pas forcément vous pouvez leur fournir 1an, 2ans, voir pourquoi pas 3 ans de fiche de paie. Le but est de démontrer à la banque que vous travaillez régulièrement et que vous n’êtes jamais au chômage.
Capacité d’endettement
La banque, pour savoir si elle va vous prêter, va devoir calculer votre capacité d’endettement. La capacité d’endettement qu’est-ce que c’est? C’est le montant de la traite maximum que que vous pouvez supporter compte tenu de l’ensemble de vos charges. Ce seuil est de 33%, comment calculer votre capacité d’endettement?
Voici un exemple:
Pour un salaire de 1500€ votre capacité d’endettement est de 495€
Le calcul:
1500 x 0,33% = 495€
Vous ne pourrez donc pas avoir une traite de plus de 495€ dans les fait et dans les fait seulement. Car les banques vont englober vos revenus locatifs, du moins 70% de ceux-ci. Ce qui va vous permettre d’augmenter votre capacité d’endettement. D’où l’intérêt d’avoir un bien autofinancer, voir qui dégage du bénéfice tout les mois. En apportant à votre banque un investissement locatif déjà loué, la banque peut être plus enclin à vous prêter de l’argent car votre capacité d’endettement n’est pas altérée. La banque prend également en compte votre “reste à vivre” c’est-à-dire l’argent qu’il reste une fois toutes les charges payées. Si celui-ci est conséquent vous pourrez dépasser le seuil de 33% préconisé par les banques.
L’épargne
Qu’on se le dise, vous voulez faire un investissement locatif sans apport? Ce n’est pas pour autant que vous ne devez pas disposer d’épargne. Avoir une épargne conséquente est bien vu par la banque, c’est signe d’une bonne gestion de votre argent. La banque sera plus enclin à vous prêter de l’argent et vous pourrez justifier le fait que vous ne vouliez pas toucher à votre épargne par le fait que vous vouliez garder de l’argent en cas d’imprévus concernant votre bien. De plus je ne peux que vous recommander vivement d’avoir de l’argent de côté pour chacun de vos biens, il n’est pas rare d’avoir des imprévus en immobilier: réparation, appel de fonds exceptionnel…
Profil idéal
J’ai déterminé pour vous le profil idéal pour emprunter sans apport, encore une fois cela ne veut pas dire que sans ce profil vous n’allez pas pouvoir emprunter d’argent. Voici donc le profil idéal:
Personne jeune de – de 40 ans
En CDI avec la période d’essai validée ou mieux encore etre fonctionnaire
Epargne aussi importante que les frais de notaire
Des relevés de comptes sans découvert et sans commission d’intervention et agios
Projet avec une forte rentabilité, encore mieux si le bien est déjà loué
Présentation de votre projet ( séduisez le banquier)
Il ne suffit pas d’avoir un profil intéressant pour les banques, encore faut-il savoir se vendre le jour du rendez-vous avec le banquier. Oui mais comment? Tout d’abord, vous devez acquérir le langage immobilier et banquier. Le banquier doit comprendre que vous savez de quoi vous parlez. Pour ce faire je vous conseille de vous former, j’ai d’ailleurs pour ma part lu le livre “Réussir son investissement dans les parkings” du super blog parkinggarage que je vous conseille et sa calculette renta garage 2 qui vous permet de déterminer rapidement si une affaire est bonne ou pas : cliquez ici. Grâce à la calculette renta garage 2, en entrant les chiffres du bien immobilier, la calculette génère un dossier que vous pouvez présenter aux banquiers. Ils auront une vision globale de votre investissement locatif: la rentabilité brut et net, le cashflow, les traites, les charges… J’ai moi même présenté ce dossier pour mon deuxième investissement dans les parkings que je suis en train de le réaliser ( je vous en parlerai dans un prochain article) et je vous assure que ça fait tout de suite bonne impression. Vous devez en donner encore plus que la banque le demande, tous les documents que vous pouvez fournir qui montre votre sérieux, qui montre que vous faites une bonne affaire, que vous savez de quoi vous parlez est à ajouter dans votre dossier. Votre dossier doit être aussi bien rangé : répartissez les documents par type: les charges avec les charges, vos revenus avec vos revenus, les relevés avec les relevés etc.
Le dernier conseil que je vous donne lorsque vous voulez faire un investissement locatif sans apport est d’aller voir plusieurs banques. Ne désespérez pas si une banque vous dit non. Parfois vous allez tomber sur des banquiers qui ne feront aucun effort et vous diront non sans même avoir monter votre dossier, et puis la banque se dit que vous ne prenez pas de risque en n’investissant pas 1€. Faites le tour des banques, et surtout anticipez la signature du compromis pour prendre les rendez-vous. Si comme moi vous êtes disponible que le Samedi, les banquiers sont souvent très pris ce jour, du coup avant même de signer le compromis prenez plusieurs rendez-vous dans plusieurs banques. Cela va vous faire gagner du temps précieux, car lorsque vous signez un compromis vous avez des délais pour: déposer votre dossier dans une banque et pour avoir une offre de prêt. D’expérience, lorsque vous voulez obtenir un prêt financé à 110%, de nombreuses banques vont vous refuser le prêt voilà pourquoi vous devez agir rapidement.
En conclusion
Sachez que dès lors que vous voulez vous faire financer un bien immobilier sans apport (financement à 110%) moins de banques acceptent de prendre votre dossier, en ne mettant pas d’apport vous limitez donc vos chances de vous faire financer. Mais en ayant un bon profil, de l’épargne et un dossier bien ficelé vous pouvez tout de même vous faire financer. C’est donc plus dur de se faire financer sans apport mais c’est faisable, encore plus lorsque vous êtes jeune. La banque comprend que vous n’ayez pas encore pu mettre beaucoup d’argent de côté car vous débutez dans la vie active. Encore une fois rien n’est écrit, vous pouvez ne pas avoir le profil idéal et réussir à vous faire financer par la banque, le tout est de “séduire” le banquier. Et vous avez vous réussi à vous faire financer un prêt immobilier sans apport? Cela a t’il été difficile? Comment avez-vous convaincu votre banquier? Réagissez dans les commentaires.
