Comment investir dans les SCPI ?

Vous êtes à la recherche d’un investissement immobilier rentable et sécurisé ? La Société civile de placement immobilier (SCPI) est la solution qu’il vous faut. En effet, au lieu de devenir le propriétaire direct d’une maison ou d’un appartement, vous vous contentez d’acheter une part dans un parc immobilier géré par une société de gestion professionnelle qui vous assure un retour sur investissement sous forme de loyer, et ce, en limitant les frais. Explications.

Comprendre le fonctionnement d’une SCPI

Placement d’épargne sécurisé, la SCPI est une solution d’investissement innovante dans l’immobilier. Plus connue sous l’appellation « Pierre-papier », cette démarche consiste à contacter une société de gestion de SCPI en tant qu’investisseur à la recherche d’actifs sur « parc immobilier ». En agissant ainsi, vous évitez toutes les contraintes liées à l’acquisition d’un bien, comme le choix d’une localisation, l’achat, les services de notaire ou encore la gestion de la maison ou de l’appartement. Qui plus est, la société de gestion de la SCPI se charge de trouver les locataires, de récupérer les loyers, de gérer les charges et d’engager les travaux, tandis que l’investisseur reçoit un retour sur investissement.

Pour garantir la transparence dans les démarches de gestion des SCPI, celles-ci sont tenues par des sociétés de gestion agréées par l’Autorité des marchés financiers (AMF) qui se charge de fournir un rapport d’expertise annuel et de déterminer un CAC. Vous l’aurez compris, investir dans les SCPI est une démarche sécurisée et réglementée qui vous rapporte des rendements plus élevés, surtout si vous y placez vos épargnes, ce qui n’est pas toujours le cas avec les livrets d’épargnes ou les contrats d’assurance-vie.

Cependant il est important de se former et de bien choisir la SCPI dans laquelle investir, c'est pourquoi je vous recommande de vous faire accompagner par un professionnel. Le site Portail-scpi.fr met à disposition gratuitement des conseillers pour vous orienter vers le meilleur investissement en fonction de votre situation. Je vous recommande aussi le livre “Devenir rentier avec l'investissement immobilier en SCPI“.

Différents types de SCPI

investir en scpi

Avant de vous lancer dans les placements en parcs immobiliers, vous devez considérer qu’il existe deux catégories de SCPI, à savoir les SCPI fiscales et les SCPI classiques. Et si vous avez du mal à faire la différence entre ces deux solutions, les conseils de france-initiative.fr vous aident à en savoir plus sur les placements immobiliers et les meilleures démarches à suivre pour investir dans la pierre.

SCPI fiscales

LA SCPI fiscales a pour but de réduire votre impôts sur le revenu. Ce type de SCPI va investir dans des projets défiscalisant comme le dispositif Duflot par exemple.

SCPI de rendement 

La SCPI de rendement à pour but comme son nom l’indique de d’offrir à l’investisseur un rendement. Selon les données de IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière) de 2017, les SCPI de rendement représentaient 92 % de la capitalisation totale en investissement immobilier destiné à générer des revenus réguliers. Il existe 2 types de SCPI de rendement: SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable. 

SCPI à capital fixe

Avec une scpi à capital fixe, vous pouvez investit dans une période définie ce qu’on appelle le marché primaire, et vous pouvez ensuite acheter/vendre entre particuliers ce qu’on appelle le marché secondaire. A ce moment les parts de la SCPI pourront varier en fonction de l’offre et la demande. Plus la demande est élevée, plus vous allez pouvoir revendre plus chers vos parts, à l’inverse plus l’offre est abondante et l’offre faible plus le prix de votre part va diminuer. Dans le marché secondaire (une sorte de marché de l’occasion), vous allez payer des droits d’enregistrement. L’entreprise qui gère la SCPI vous facture des frais pour bien enregistrer le fait que Paul a vendu à Jack une part de SCPI. 

SCPI à capital variable

Vous pouvez investir toute l’année dans des parts de SCPi, le prix est fixé par la société de gestion et il n’y a pas de droits d’enregistrement à payer.

SCPI : avantages et inconvénients

Investir dans une SCPI vous fait bénéficier d’un complément de revenus sans avoir à vous soucier des frais liés à l’acquisition et à la gestion d’un bien immobilier. Ainsi, vous placez votre argent dans un marché fiable, où une société de gestion expérimentée va se charger de faire le travail à votre place, que ce soit pour la recherche d’actifs immobiliers rentables, avant de passer à la valorisation des biens pour trouver facilement des locataires et vous permettre de récupérer des parts de loyers.

Toutefois, comme la SCPI est considérée comme un placement immobilier, cette action contient toujours des risques désormais mutualisés. Parmi les inconvénients à prévoir, vous avez par exemple la baisse de dividende appliquée par la SCPI en cas de faible taux d’occupation, ou encore la diminution des valeurs vénales s’il y a retournement de cycle. Pour limiter les impacts des facteurs de risques sur l’investissement en SCPI, il vaut mieux s’informer sur les dernières réglementations en vigueur imposées par l’Autorité des Marchés Financiers, mais surtout, n’hésitez pas à multiplier et à diversifier vos placements.

Les solutions d’investissement en SCPI

Les solutions d’investissement en SCPI

Comme expliqué dans cet article sur la gestion de budget, les sources de revenus supplémentaires sont toujours les bienvenus pour arrondir les fins de mois et constituer un capital de réserve. Et à défaut de fonds disponibles, différentes solutions financières existent pour vous permettre d’investir dans les SCPI.

L’investissement SCPI à crédit

Pour financer votre investissement en SCPI, le prêt immobilier est une solution envisageable. Pour ce faire, commencez par demander l’avis de votre banquier s’il est en mesure de vous fournir l’aide financière qu’il vous faut. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez toujours vous tourner vers les professionnels tels que les courtiers en crédit qui contacteront les établissements bancaires pour vous proposer des crédits à meilleurs taux et aux conditions avantageuses.

Qui plus est, ce crédit vous fait accéder à un effet de levier, soit un coût de crédit réduit obtenu par le différentiel entre le taux significatif de rendement des SCPI. Du point de vue fiscal, un SCPI financé à crédit vous fait bénéficier d’une déduction des frais de dossier, des intérêts d’emprunt et du coût de l’assurance sur les revenus perçus en tant qu’investisseur.

L’achat au comptant

Comme pour les achats immobiliers classiques, l’investissement dans les SCPI peut se faire au comptant, à condition de détenir assez de fonds pour une telle démarche. Avec un montant minimum fixé à 5 000 €, cette action vous permet d’accéder directement aux revenus trimestriels issus de vos parts en SCPI. Ces revenus sont considérés comme des revenus fonciers qui font l’objet de 17,2 % de prélèvements sociaux, ainsi qu’une taxation importante calculée suivant votre tranche marginale d’imposition.

L’assurance-vie pour acquérir des parts de SCPI

Vous avez un contrat d’assurance-vie et souhaitez investir dans une SCPI ? Sachez que vous pouvez vous en servir pour acheter vos parts. Cela vous permet de tirer avantage des conditions de fiscalité de l’assurance-vie d’autant plus que les revenus de la SCPI sont versés directement dans l’assurance-vie. Qui plus est, les parts de SCPI sont tenues en tant qu’unités de compte et vous n’aurez à prévoir les prélèvements sociaux que lorsque vous aurez à faire des rachats partiels ou totaux, et ce, toujours avec des conditions avantageuses.

Acquérir des parts en nue-propriété

Constituer un patrimoine immobilier en limitant les frais, c’est le principal avantage de l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété. Qui plus est, le démembrement permet de faire la différence entre l’usufruitier qui accède aux loyers et le nu-propriétaire qui dispose du droit de garder le contrôle du bien. À noter que l’on parle aussi de démembrement viager avec une pleine propriété obtenue au décès de l’usufruitier, ainsi que de démembrement temporaire pour une pleine propriété acquise à la fin du démembrement (entre 5 à 15 ans) pour une acquisition de SCPI.

Différentes solutions financières s’offrent donc à vous pour investir dans une SCPI, le tout consiste à choisir celle qui vous fait bénéficier d’avantages considérables. Par exemple, l’achat au comptant et l’assurance-vie limitent les impôts, le crédit est pratique pour obtenir l’effet de levier, tandis que le démembrement est à considérer si vous avez des capitaux issus d’une succession ou de la mise en vente d’un bien immobilier sous l’effet d’un démembrement. Avec la pierre-papier, vous faites donc un investissement immobilier plus rentable et plus stable.

Cependant, prenez toujours le temps de vous informer sur la société civile de placement de votre choix, que ce soit en matière de disponibilité de liquidité, de portefeuille immobilier, ou encore la possibilité de revente des parts acquises. Pour un investissement rentable dans les SCPI, n’hésitez pas à demander conseil auprès de professionnels pour mettre en place une stratégie d’investissement gagnante, visant entre autres à diversifier la nature des placements immobiliers et les types de bâtiments concernés, qu’il s’agisse d’immobilier locatif ou d’immobilier d’entreprise.

Rendez-vous sur le site portail-scpi.fr pour recevoir les conseils nécessaire pour réussir votre investissement en SCPI.

Voir mon article sur les meilleurs SCPI

LAISSER UN COMMENTAIRE

Veuillez entrer votre commentaire!
Please enter your name here Veuillez saisir votre nom ici