Comment investir dans les SCPI ?

Vous êtes à la recherche d’un investissement immobilier rentable et sécurisé ? La Société civile de placement immobilier (SCPI) est la solution qu’il vous faut. En effet, au lieu de devenir le propriétaire direct d’une maison ou d’un appartement, vous vous contentez d’acheter une part dans un parc immobilier géré par une société de gestion professionnelle qui vous assure un retour sur investissement sous forme de loyer, et ce, en limitant les frais. Explications.

Comprendre le fonctionnement d’une SCPI

Placement d’épargne sécurisé, la SCPI est une solution d’investissement innovante dans l’immobilier. Plus connue sous l’appellation « Pierre-papier », cette démarche consiste à contacter une société de gestion de SCPI en tant qu’investisseur à la recherche d’actifs sur « parc immobilier ». En agissant ainsi, vous évitez toutes les contraintes liées à l’acquisition d’un bien, comme le choix d’une localisation, l’achat, les services de notaire ou encore la gestion de la maison ou de l’appartement. Qui plus est, la société de gestion de la SCPI se charge de trouver les locataires, de récupérer les loyers, de gérer les charges et d’engager les travaux, tandis que l’investisseur reçoit un retour sur investissement.

Pour garantir la transparence dans les démarches de gestion des SCPI, celles-ci sont tenues par des sociétés de gestion agréées par l’Autorité des marchés financiers (AMF) qui se charge de fournir un rapport d’expertise annuel et de déterminer un CAC. Vous l’aurez compris, investir dans les SCPI est une démarche sécurisée et réglementée qui vous rapporte des rendements plus élevés, surtout si vous y placez vos épargnes, ce qui n’est pas toujours le cas avec les livrets d’épargnes ou les contrats d’assurance-vie.

Cependant il est important de bien choisir la SCPI dans laquelle investir, c'est pourquoi je vous recommande de vous faire accompagner par un professionnel. Le site Portail-scpi.fr met à disposition gratuitement des conseillers pour vous orienter vers le meilleur investissement en fonction de votre situation.

Différents types de SCPI

investir en scpi

Avant de vous lancer dans les placements en parcs immobiliers, vous devez considérer qu’il existe deux catégories de SCPI, à savoir les SCPI fiscales et les SCPI classiques. Et si vous avez du mal à faire la différence entre ces deux solutions, les conseils de france-initiative.fr vous aident à en savoir plus sur les placements immobiliers et les meilleures démarches à suivre pour investir dans la pierre.

SCPI fiscale

À capitale fixe, la SCPI fiscale concerne essentiellement l’immobilier locatif résidentiel et vous permet d’investir avec un montant modeste, et ce, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux telle que la réduction d’impôt sur le revenu. Toutefois, le capital de la SCPI ne sera disponible que sur une ou deux années avant d’être clôturée, ce qui permet à l’investisseur de bénéficier de l’avantage fiscal sur la première année de souscription, mais il s’engage sur une durée d’investissement déterminée (allant jusqu’à 15 ans) avant que la SCPI soit liquidée et que les immeubles soient mis en vente.

Il y a aussi le marché secondaire des SCPI qui permet aux investisseurs de faire appel à la confrontation de l’offre et de la demande pour vendre à nouveau ses parts, et ce, tout en perdant les avantages fiscaux.

SCPI classique

Selon les données de IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière) de 2017, les SCPI classiques représentaient 92 % de la capitalisation totale en investissement immobilier destiné à générer des revenus réguliers. Il s’agit essentiellement de SCPI de mobiliers locatifs d’entreprises sous forme de bureaux ou de centres commerciaux. Dans ce cas de figure, le capital est variable, puisque les SCPI peuvent recevoir en tout temps de nouvelles souscriptions d’investisseurs, et ce, avec un prix de souscription unique pour tous. Pour déterminer le prix de chaque part d’investissement, la SCPI se réfère aux réglementations en vigueur et à l’évolution du marché immobilier qui a un impact direct sur les valeurs vénales des immeubles.

À noter que la part d’investissement que vous versez à la SCPI contient déjà les frais de souscription destinés à la société de gestion. En tant qu’investisseur dans une SCPI, vous récupérez votre part via un ordre de retrait adressé à la société de gestion, sous réserve de présence de liquidités apportées par les nouvelles souscriptions. Pour préserver les intérêts des investisseurs préexistants, les nouveaux souscripteurs sont soumis à un délai de jouissance, une période de quelques mois qui permet à la société de gestion de faire la collecte des dividendes avant de les redistribuer sous forme de revenus fonciers pour l’investisseur particulier.

SCPI : avantages et inconvénients

Investir dans une SCPI vous fait bénéficier d’un complément de revenus sans avoir à vous soucier des frais liés à l’acquisition et à la gestion d’un bien immobilier. Ainsi, vous placez votre argent dans un marché fiable, où une société de gestion expérimentée va se charger de faire le travail à votre place, que ce soit pour la recherche d’actifs immobiliers rentables, avant de passer à la valorisation des biens pour trouver facilement des locataires et vous permettre de récupérer des parts de loyers.

Toutefois, comme la SCPI est considérée comme un placement immobilier, cette action contient toujours des risques désormais mutualisés. Parmi les inconvénients à prévoir, vous avez par exemple la baisse de dividende appliquée par la SCPI en cas de faible taux d’occupation, ou encore la diminution des valeurs vénales s’il y a retournement de cycle. Pour limiter les impacts des facteurs de risques sur l’investissement en SCPI, il vaut mieux s’informer sur les dernières réglementations en vigueur imposées par l’Autorité des Marchés Financiers, mais surtout, n’hésitez pas à multiplier et à diversifier vos placements.

Les solutions d’investissement en SCPI

Les solutions d’investissement en SCPI

Comme expliqué dans cet article sur la gestion de budget, les sources de revenus supplémentaires sont toujours les bienvenus pour arrondir les fins de mois et constituer un capital de réserve. Et à défaut de fonds disponibles, différentes solutions financières existent pour vous permettre d’investir dans les SCPI.

L’investissement SCPI à crédit

Pour financer votre investissement en SCPI, le prêt immobilier est une solution envisageable. Pour ce faire, commencez par demander l’avis de votre banquier s’il est en mesure de vous fournir l’aide financière qu’il vous faut. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez toujours vous tourner vers les professionnels tels que les courtiers en crédit qui contacteront les établissements bancaires pour vous proposer des crédits à meilleurs taux et aux conditions avantageuses.

Qui plus est, ce crédit vous fait accéder à un effet de levier, soit un coût de crédit réduit obtenu par le différentiel entre le taux significatif de rendement des SCPI. Du point de vue fiscal, un SCPI financé à crédit vous fait bénéficier d’une déduction des frais de dossier, des intérêts d’emprunt et du coût de l’assurance sur les revenus perçus en tant qu’investisseur.

L’achat au comptant

Comme pour les achats immobiliers classiques, l’investissement dans les SCPI peut se faire au comptant, à condition de détenir assez de fonds pour une telle démarche. Avec un montant minimum fixé à 5 000 €, cette action vous permet d’accéder directement aux revenus trimestriels issus de vos parts en SCPI. Ces revenus sont considérés comme des revenus fonciers qui font l’objet de 17,2 % de prélèvements sociaux, ainsi qu’une taxation importante calculée suivant votre tranche marginale d’imposition.

L’assurance-vie pour acquérir des parts de SCPI

Vous avez un contrat d’assurance-vie et souhaitez investir dans une SCPI ? Sachez que vous pouvez vous en servir pour acheter vos parts. Cela vous permet de tirer avantage des conditions de fiscalité de l’assurance-vie d’autant plus que les revenus de la SCPI sont versés directement dans l’assurance-vie. Qui plus est, les parts de SCPI sont tenues en tant qu’unités de compte et vous n’aurez à prévoir les prélèvements sociaux que lorsque vous aurez à faire des rachats partiels ou totaux, et ce, toujours avec des conditions avantageuses.

Acquérir des parts en nue-propriété

Constituer un patrimoine immobilier en limitant les frais, c’est le principal avantage de l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété. Qui plus est, le démembrement permet de faire la différence entre l’usufruitier qui accède aux loyers et le nu-propriétaire qui dispose du droit de garder le contrôle du bien. À noter que l’on parle aussi de démembrement viager avec une pleine propriété obtenue au décès de l’usufruitier, ainsi que de démembrement temporaire pour une pleine propriété acquise à la fin du démembrement (entre 5 à 15 ans) pour une acquisition de SCPI.

Différentes solutions financières s’offrent donc à vous pour investir dans une SCPI, le tout consiste à choisir celle qui vous fait bénéficier d’avantages considérables. Par exemple, l’achat au comptant et l’assurance-vie limitent les impôts, le crédit est pratique pour obtenir l’effet de levier, tandis que le démembrement est à considérer si vous avez des capitaux issus d’une succession ou de la mise en vente d’un bien immobilier sous l’effet d’un démembrement. Avec la pierre-papier, vous faites donc un investissement immobilier plus rentable et plus stable.

Cependant, prenez toujours le temps de vous informer sur la société civile de placement de votre choix, que ce soit en matière de disponibilité de liquidité, de portefeuille immobilier, ou encore la possibilité de revente des parts acquises. Pour un investissement rentable dans les SCPI, n’hésitez pas à demander conseil auprès de professionnels pour mettre en place une stratégie d’investissement gagnante, visant entre autres à diversifier la nature des placements immobiliers et les types de bâtiments concernés, qu’il s’agisse d’immobilier locatif ou d’immobilier d’entreprise.

Rendez-vous sur le site portail-scpi.fr pour recevoir les conseils nécessaire pour réussir votre investissement en SCPI.

Voir mon article sur les meilleurs SCPI

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