Comment investir dans les SCPI ?

Vous êtes à la recherche d’un investissement immobilier rentable et sécurisé ? La Société civile de placement immobilier (SCPI) est la solution qu’il vous faut. La SCPI permet d’investir dans de la pierre, valeur refuge pour les Français en tant de crise sans en subir les nombreux inconvénients. Nombreux sont ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier, seulement plusieurs barrières à l’entrée se présentent souvent. En effet, au lieu de devenir le propriétaire direct d’une maison ou d’un appartement et d’en assurer la gestion, vous vous contentez d’acheter une part dans un parc immobilier géré par une société de gestion professionnelle qui vous assure un retour sur investissement sous forme de dividendes. Explications.

Comprendre le fonctionnement d’une SCPI

Placement d’épargne sécurisé, la SCPI est une solution d’investissement innovante dans l’immobilier. Plus connue sous l’appellation « Pierre-papier », cette démarche consiste à contacter une société de gestion de SCPI en tant qu’investisseur à la recherche d’actifs sur « parc immobilier ». En agissant ainsi, vous évitez toutes les contraintes liées à l’acquisition d’un bien, comme le choix d’une localisation, l’achat, les services de notaire ou encore la gestion de la maison ou de l’appartement. Qui plus est, la société de gestion de la SCPI se charge de trouver les locataires, de récupérer les loyers, de gérer les charges et d’engager les travaux, tandis que l’investisseur reçoit un retour sur investissement.

Une SCPI peut être dite à capital fixe, ou variable.

Avec une scpi à capital fixe, vous pouvez investit dans une période définie ce qu’on appelle le marché primaire, et vous pouvez ensuite acheter/vendre entre particuliers ce qu’on appelle le marché secondaire. A ce moment les parts de la SCPI pourront varier en fonction de l’offre et la demande. Plus la demande est élevée, plus vous allez pouvoir revendre plus chers vos parts, à l’inverse plus l’offre est abondante et l’offre faible plus le prix de votre part va diminuer. Dans le marché secondaire (une sorte de marché de l’occasion), vous allez payer des droits d’enregistrement. L’entreprise qui gère la SCPI vous facture des frais pour bien enregistrer le fait que Paul a vendu à Jack une part de SCPI. 

Lorsqu’une SCPI est dite à capital variable, les règles sont plus souples. En effet une telle SCPI peut émettre de nouvelles parts ou en annuler, ce qui vous permet d’être plus flexible puisque vous pouvez acheter et revendre vos parts plus facilement. Vous pouvez investir toute l’année dans des parts de SCPi, le prix est fixé par la société de gestion et il n’y a pas de droits d’enregistrement à payer.

Pour garantir la transparence dans les démarches de gestion des SCPI, celles-ci sont tenues par des sociétés de gestion agréées par l’Autorité des marchés financiers (AMF) qui se charge de fournir un rapport d’expertise annuel et de déterminer un CAC. Vous l’aurez compris, investir dans les SCPI est une démarche sécurisée et réglementée qui vous rapporte des rendements plus élevés, surtout si vous y placez vos épargnes, ce qui n’est pas toujours le cas avec les livrets d’épargnes ou les contrats d’assurance-vie.

Cependant il est important de se former et de bien choisir la SCPI dans laquelle investir, c’est pourquoi je vous recommande de vous faire accompagner par un professionnel. Le site Portail-scpi.fr met à disposition gratuitement des conseillers pour vous orienter vers le meilleur investissement en fonction de votre situation. Je vous recommande aussi le livre « Devenir rentier avec l’investissement immobilier en SCPI« .

Différents types de SCPI

Avant de vous lancer dans les placements en parcs immobiliers, vous devez considérer qu’il existe deux catégories de SCPI, à savoir les SCPI fiscales et les SCPI classiques. Et si vous avez du mal à faire la différence entre ces deux solutions, les conseils de france-initiative.fr vous aident à en savoir plus sur les placements immobiliers et les meilleures démarches à suivre pour investir dans la pierre.

SCPI fiscales

Les SCPI Fiscales investissent leurs fonds dans des biens qui correspondent aux critères des dispositifs de défiscalisation comme la Loi Pinel, Malraux, Denormandie …

En achetant les parts de ces SCPI fiscales vous pouvez donc profiter des avantages fiscaux liés à ces lois.

La SCPI va investir son capital pour acquérir des actifs immobiliers correspondant à ces critères et les garder pendant un certain temps (En fonction du requis des lois) pour finalement vendre les actifs et utiliser les fonds pour rembourser l’investissement initial de l’investisseur.

L’investissement dans une SCPI fiscale se destine aux personnes avec un fort taux d’imposition, votre investissement reste passif et vous bénéficiez de tous les avantages d’un investissement en SCPI classique.

Il existe différents types de SCPI fiscales :

Denormandie

Ces SCPI investissent dans l’ancien, le plus souvent dans le centre historique des grandes villes, leur but est de rénover une partie de ces biens (au minimum 25% du prix du bien doit être alloué à des travaux de rénovation). Si le bien est mis en location après avoir été rénové, sur une période de 6 à 12 ans, alors la réduction fiscale s’applique.

Elle est de 2% du montant investi pendant les 9 premières années puis d’1% par an à partir de 9 ans et jusqu’à 12 ans soit un total maximum de réduction de 21%.

 PINEL

La SCPI Pinel investit son capital dans des immeubles neufs ou fraîchement rénovés pour une durée identique à celle des SCPI Denormandie (6 à 12 ans). En investissant dans une SCPI PINEL on bénéficie d’une réduction d’impôt également identique à Denormandie (2% les 9 premières années puis 1% jusqu’à 12 ans) dans la limite d’un plafond de 63 000 euros pour 12 ans.

Malraux

Comme les SCPI Denormandie, les SCPI Malraux investissent dans des immeubles historiques qui sont destinés à la rénovation, on touche alors une quote-part des loyers et une réduction d’impôts allant de 22 à 30% du montant des travaux selon l’emplacement. Le plafond des travaux est de 400 000€ pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu.

SCPI de déficit foncier

Il s’agit de SCPI qui investissent au sein d’immeubles pour y faire des travaux, le but est d’y réaliser les travaux pour les mettre ensuite en location. En effectuant cette opération vous pourrez alors déduire de vos revenus fonciers la part de travaux qui correspond à une fraction de votre investissement.

SCPI de rendement 

La SCPI de rendement à pour but comme son nom l’indique de d’offrir à l’investisseur un rendement, l’objectif est de verser des loyers grâce à la mise en location des biens détenus.. Selon les données de IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière) de 2017, les SCPI de rendement représentaient 92 % de la capitalisation totale en investissement immobilier destiné à générer des revenus réguliers.

Le plus souvent leur capital est investi dans des biens dits professionnels comme des bureaux, des commerces, des entrepôts ou encore des locaux d’activités. L’avantage de ce type de SCPI est qu’elles versent des revenus réguliers à leurs investisseurs à l’issue de quelques mois après la souscription, on appelle cela le délai de jouissance. Le délai de jouissance sert à la SCPI d’avoir le temps d’investir votre argent et de le faire fructifier, il est le plus souvent compris entre 3 et 6 mois.

Vous recevez ensuite les loyers reversés sous forme de dividendes, le plus souvent chaque trimestre.

SCPI : avantages et inconvénients

Les avantages de la SCPI

Les avantages de la SCPI en comparaison avec l’investissement locatif classique sont nombreux.

En premier lieu c’est un investissement totalement passif. Dans le cas d’un investissement en immobilier locatif classique, nombre de choses sont à prendre en compte quant à la gestion du bien : à moins de passer par une agence immobilière il faut s’occuper de trouver un locataire, organiser les différentes visites et s’occuper de toute la partie gestion administrative. De plus, il faut réaliser les différents travaux de rénovation, et les réparations assez fréquentes ainsi que l’entretien général du bien.

Dans le cas d’une SCPI tout ceci est géré par une société de gestion, vous n’avez donc pas à vous en soucier.

Le rendement d’une SCPI est également relativement stable, le plus souvent il se trouve entre 4 et 6%.

Un autre avantage est celui de la diversification. En effet, en investissant dans une SCPI vous diversifiez votre capital dans plusieurs actifs, le plus souvent les SCPI possèdent beaucoup d’immeubles, dispersés en France ou en Europe ce qui diversifie votre capital autant en termes d’actifs qu’en termes de géographie.

L’investissement en immobilier, bien que considéré généralement sur comporte également des risques et des imprévus qui peuvent poser problème. Par exemple un cas d’impayé ou de vacances locatives, dans lequel vous ne toucherez plus les revenus de vos loyers.

Dans le cas d’une SCPI le risque est mutualisé entre tous les actifs de la société, si un locataire ne paye pas le loyer le ressenti n’en sera donc que très faible sur vos revenus.

Un autre avantage de la SCPI est son accessibilité. Un investissement en immobilier locatif classique nécessite la plupart du temps un capital de départ très élevé, ce qui rend cet investissement inaccessible pour bon nombre de personnes.

Les SCPI sont bien plus accessibles puisqu’elles permettent d’investir à partir de petites sommes, comme la SCPI Néo dont une part s’achète 187€.

Les inconvénients de la SCPI

Un des inconvénients majeurs des SCPI réside dans les frais de souscriptions, ils représentent souvent un frein pour beaucoup d’investisseurs puisqu’en moyenne ils sont de l’ordre de 10%. Ces frais servent au fonctionnement de la société de gestion ainsi qu’à rémunérer l’apporteur d’affaires. Cependant certaines plateformes comme LouveInvest proposent de réduire ces frais de souscription en proposant un cashback de 2,5% sur un grand nombre de SCPI.

Une autre manière de réduire ces frais est d’investir dans une SCPI pratiquant 0% de souscription comme les SCPI Néo ou Iroko.

Parmi les autres inconvénients à prévoir, vous avez par exemple la baisse de dividende appliquée par la SCPI en cas de faible taux d’occupation.

Les solutions d’investissement en SCPI

Comme expliqué dans cet article sur la gestion de budget, les sources de revenus supplémentaires sont toujours les bienvenus pour arrondir les fins de mois et constituer un capital de réserve. Et à défaut de fonds disponibles, différentes solutions financières existent pour vous permettre d’investir dans les SCPI.

L’investissement SCPI à crédit

Pour financer votre investissement en SCPI, le prêt immobilier est une solution envisageable. Pour ce faire, commencez par demander l’avis de votre banquier s’il est en mesure de vous fournir l’aide financière qu’il vous faut. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez toujours vous tourner vers les professionnels tels que les courtiers en crédit qui contacteront les établissements bancaires pour vous proposer des crédits à meilleurs taux et aux conditions avantageuses.

Qui plus est, ce crédit vous fait accéder à un effet de levier. Du point de vue fiscal, un SCPI financé à crédit vous fait bénéficier d’une déduction des frais de dossier, des intérêts d’emprunt et du coût de l’assurance sur les revenus perçus en tant qu’investisseur.

Les taux de crédit demeurant bas depuis plusieurs années et le rendement des SCPI étant attractif, la période est idéale pour faire le choix d’investir à crédit dans une SCPI.

L’achat au comptant

Comme pour les achats immobiliers classiques, l’investissement dans les SCPI peut se faire au comptant, à condition de détenir assez de fonds pour une telle démarche. Avec un montant minimum fixé à 5 000 €, cette action vous permet d’accéder directement aux revenus trimestriels issus de vos parts en SCPI. Ces revenus sont considérés comme des revenus fonciers qui font l’objet de 17,2 % de prélèvements sociaux, ainsi qu’une taxation importante calculée suivant votre tranche marginale d’imposition.

L’assurance-vie pour acquérir des parts de SCPI

Vous avez un contrat d’assurance-vie et souhaitez investir dans une SCPI ? Sachez que vous pouvez vous en servir pour acheter vos parts. Cela vous permet de tirer avantage des conditions de fiscalité de l’assurance-vie d’autant plus que les revenus de la SCPI sont versés directement dans l’assurance-vie. Qui plus est, les parts de SCPI sont tenues en tant qu’unités de compte et vous n’aurez à prévoir les prélèvements sociaux que lorsque vous aurez à faire des rachats partiels ou totaux, et ce, toujours avec des conditions avantageuses.

Acquérir des parts en nue-propriété

Constituer un patrimoine immobilier en limitant les frais, c’est le principal avantage de l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété. Qui plus est, le démembrement permet de faire la différence entre l’usufruitier qui accède aux loyers et le nu-propriétaire qui dispose du droit de garder le contrôle du bien. À noter que l’on parle aussi de démembrement viager avec une pleine propriété obtenue au décès de l’usufruitier, ainsi que de démembrement temporaire pour une pleine propriété acquise à la fin du démembrement (entre 5 à 15 ans) pour une acquisition de SCPI.

Différentes solutions financières s’offrent donc à vous pour investir dans une SCPI, le tout consiste à choisir celle qui vous fait bénéficier d’avantages considérables. Par exemple, l’achat au comptant et l’assurance-vie limitent les impôts, le crédit est pratique pour obtenir l’effet de levier, tandis que le démembrement est à considérer si vous avez des capitaux issus d’une succession ou de la mise en vente d’un bien immobilier sous l’effet d’un démembrement. Avec la pierre-papier, vous faites donc un investissement immobilier plus rentable et plus stable.

Cependant, prenez toujours le temps de vous informer sur la société civile de placement de votre choix, que ce soit en matière de disponibilité de liquidité, de portefeuille immobilier, ou encore la possibilité de revente des parts acquises. Pour un investissement rentable dans les SCPI, n’hésitez pas à demander conseil auprès de professionnels pour mettre en place une stratégie d’investissement gagnante, visant entre autres à diversifier la nature des placements immobiliers et les types de bâtiments concernés, qu’il s’agisse d’immobilier locatif ou d’immobilier d’entreprise.

Rendez-vous sur le site portail-scpi.fr pour recevoir les conseils nécessaire pour réussir votre investissement en SCPI.

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