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Comment investir dans l’immobilier par l’assurance-vie

Cet article est écrit par Quentin du site investissement-patrimoine.fr

 

Avez-vous déjà eu l’envie d’investir dans l’immobilier ?

J’imagine que oui.

Investir dans un bien immobilier. Vous l’achetez à crédit afin de bénéficier du maximum d’effet de levier. Vous amortissez tous les mois du patrimoine. Vous encaissez des revenus récurent. Et vous préparez la transmission de votre patrimoine à vos enfants.

Bref, le pied quoi !

Mais vous hésitez à franchir le pas.

Effectivement, plusieurs raisons vous empêchent de passer à l’action.

Vous ne savez pas quoi acheter ni comment. Effectivement vous lisez partout qu’il suffit de faire une bonne affaire. De prendre un bien suffisamment rentable pour dégager un revenu tous les mois après paiement de toutes vos charges. Mais comment fait-on ? Pas si simple en réalité, surtout lorsque l’on ne connait rien sur le sujet.

Vous avez peur de vous endetter. Nous parlons de dizaines voir de centaines de milliers d’euros de dette. Tout le monde n’est pas toujours à l’aise avec cela ce qui est normal.

Ou peut être que vous aimeriez et qu’aujourd’hui la banque ne le veut pas. Cela peut être effectivement frustrant et nécessite de patienter le temps de corriger votre dossier avant qu’il puisse être accepté par un établissement bancaire.

Vous ne souhaitez pas vous créer un nouveau travail. Clairement, gérer les petits problèmes d’ampoule à changer, de W-C qui ne fonctionnent plus ou de plomberie à 23h30 ce n’est pas votre envie. Ce qui est tout à fait compréhensible.

Parlons-nous de la fiscalité ? Un point qui nécessite un certain nombre de connaissance pour éviter de se faire trop taxer et de devoir sortir de l’argent de votre poche tous les mois pour payer vos charges.

Et enfin. La cerise sur le gâteau. Vous avez peur de tomber sur un locataire indélicat. Qui ne prend pas soin de votre bien. Qui ne paie pas votre loyer. Que vous ne pourriez pas mettre dehors et qui vous saccagerait votre bien immobilier.

Bref. L’enfer n’est-ce pas ?

Même si vous pouvez vous former en la matière afin d’éviter tous ces désagréments, cela n’est pas votre truc.

Vous comprenez les avantages de l’immobilier. Le fait que tous les riches de ce monde en disposent dans leur patrimoine. Mais cela ne compense pas tous les points que nous venons d’évoquer.

Et pourtant …

Si l’on regarde les statistiques. Sur le long terme. Vous devez investir dans l’immobilier. Sur ces 80 dernières années cela a été un formidable investissement qui a permis de se créer un patrimoine tout en compensant l’inflation.

Mais comment faire pour bénéficier de tous les avantages de l’immobilier en minimisant au maximum les inconvénients de celui-ci ?

Eh bien j’ai une bonne nouvelle. Vous pouvez investir dans de l’immobilier dit « papier ». C’est-à-dire que vous allez investir dans des parts de société qui va acheter à votre place de l’immobilier.

En échange, une valorisation des parts que vous avez achetés sera effectuée ponctuellement, à la hausse comme à la baisse, et vous recevrez également un revenu de ces parts.

Intéressant n’est-ce pas ?

Et mieux encore …

Vous pouvez cumuler cette façon d’investir avec un produit financier très favorable pour vous fiscalement : l’assurance-vie.

Il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier à travers un contrat d’assurance-vie, ainsi vous n’aurez pas les contraintes liées à l’immobilier physique telles que la gestion du bien, son entretien ou encore la relation (parfois difficile) avec vos locataires.

Pour l’anecdote, c’est le premier produit d’investissement que j’ai vraiment choisi en toute connaissance de cause (contrairement au PEL qui m’avait « été imposé » par ma banquière lorsque j’étais mineur).

Petite histoire sympa avant de commencer à voir cela : lorsque j’étais en banque je travaillais dans une agence constituée d’une équipe de 15 conseillers environ, sachez que les ¾ ne savaient pas réellement ce qu’était une assurance vie !

Pire encore ils expliquaient aux clients que l’argent était bloqué sur l’assurance vie et que les OPCVM de la banque n’étaient pas aussi risqués que la bourse, … What the fuck !

Il s’agit à la fois d’un bel outil d’investissement afin de placer l’argent dégagé de vos revenus locatifs en réel ainsi qu’un moyen intéressant afin d’investir directement dans l’immobilier.

Bref, c’est quoi une assurance-vie ?

Très simplement, l’assurance-vie est qualifiée comme un produit d’investissement. Il s’agit en fait d’une enveloppe fiscale au sein de laquelle vous pouvez ranger plusieurs boîtes :

  • Le fonds euro : il s’agit d’un fonds sécurisés qui n’est pas censé vous faire perdre d’argent mais qui en contrepartie est moins rémunérateur que les autres boîtes. On y trouve suivant les contrats des obligations d’Etat, d’entreprise et une part plus ou moins importante d’immobilier ;
  • Les unités de compte : ici c’est plus complexe, il s’agit de plusieurs boîtes de toute sorte, il peut s’agir de fonds monétaires, de fonds obligataires, de fonds actions, etc. On les appelle OPCVM. Vous avez même la possibilité d’y joindre des SCPI (NB : de l’immobilier « papier ») suivant les contrats. Le but de ces unités de compte est de booster le rendement de votre assurance vie, toutefois il y a ici un risque de perte en capital ;

Ainsi suivant votre aversion au risque vous pourrez faire varier le pourcentage de fonds euro et d’unités de compte au sein de votre contrat. Sachez que si vous êtes un frileux vous pouvez tout à fait opter pour un placement 100% en fonds euro !

Faites juste attention aux conditions générales des contrats d’assurance vie, en effet certains vous imposent de mettre un pourcentage minimum en unité de compte. Pour ma part j’avais ouvert mon premier contrat d’assurance vie au sein d’Apicil, or les conditions générales ont changé et maintenant lorsque je veux faire un versement supplémentaire sur mon contrat je dois inclure 30% d’unité de compte minimum ! Je suis donc passé chez Fortuneo … Qui a finalement adopté cette même règle !

De même il faudra bien regarder quelles sont les unités de compte proposées au sein de votre contrat d’assurance vie car si vous souhaitez investir dans l’immobilier à travers cette enveloppe fiscale, il va falloir que le contrat vous propose le choix de plusieurs SCPI sinon cela ne sera pas possible.

Il faut aussi savoir qu’à tout moment vous pouvez arbitrer votre contrat, c’est-à-dire de prendre plus ou moins d’unité de compte entre autre, en gros changer la répartition de ton contrat.

L’épargne sur votre contrat est disponible, pas aussi rapide que sur un Livret d’épargne mais il faut compter une dizaine de jours en moyenne pour récupérer ses fonds, attention cela va entraîner de la fiscalité suivant l’antériorité de votre contrat.

 

L’avantage de la clause bénéficiaire de l’assurance vie

Si beaucoup de conseiller en gestion de patrimoine indépendant poussent leurs clients à ouvrir un contrat d’assurance vie, ce n’est pas uniquement pour les frais de gestion encaissés par eux-mêmes, c’est également parce que vous pouvez désigner un ou plusieurs bénéficiaires du contrat en cas de décès.

Chaque contrat contient une clause classique à savoir « Mon conjoint non séparé de corps, à défaut mes enfants, nés ou à naître, vivants ou représentés, par parts égales. A défaut mes héritiers ». Mais j’aurai tendance à vous conseiller de rédiger vous-même la clause bénéficiaire.

En effet vous pouvez « tout faire », démembrer la clause afin de répartir l’épargne entre un usufruitier et un nu-propriétaire, mettre en place une clause à option, désigner votre maîtresse ou encore une association à condition de donner le maximum de détails pour éviter une confusion.

Quelle est la fiscalité de l’assurance vie ?

En deux mots, vous avez un avantage fiscal pendant la vie du contrat et un avantage successoral.

Du point de vue successoral :

–                Pour les primes versées après 70 ans, vous avez un abattement à répartir entre les bénéficiaires de 30 500€ ;

–                Pour les primes versées avant 70 ans, l’abattement est de 152 500€ ! J’omets volontairement de ne pas parler du cas des primes avant le 13 octobre 1998, c’est déjà assez compliqué comme cela (idem pour les contrats avant 1991 d’ailleurs).

Cela veut dire que cet avantage ce cumul avec la règle successorale de droit commun, par exemple chaque parent peut transmettre 100 000€ à chaque enfant en ligne directe + 152 500€ à répartir entre eux s’ils ont désigné leurs enfants comme bénéficiaire et ce pour chaque parent.

Donc vous pouvez transmettre à votre enfant 505 000€ hors fiscalité dans le cadre d’un couple qui décède avec un contrat d’assurance vie chacun désignant comme bénéficiaire leur enfant !

Du point de vue de la fiscalité pendant le contrat :

Elle dépend de l’antériorité de votre contrat, c’est-à-dire que si vous avez ouvert votre contrat d’assurance vie en 2010, vous n’aurez pas la même fiscalité que si vous l’aviez ouvert en 2017.

Ainsi, les plus-values retirées sont imposées via un prélèvement forfaitaire libératoire :

–                Entre 0 et 4 ans : 35% ou imposition à votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI)

–                Entre 5 et 8 ans : 15% ou vitre TMI

–                Après 8 ans : 7,5% après un abattement annuel de 4600€ pour un célibataire, divorcé ou veuf, et 9200€ annuel pour un couple

A cela s’ajoute les prélèvements sociaux, aujourd’hui 17,2%.

Attention cela a changé depuis le 27/09/2017 !

Concernant d’abord les gains attachés aux versements effectués à partir de cette date nous avons un prélèvement forfaitaire unitaire de 12,8% ou l’imposition à la Tranche marginale d’imposition concernant les contrats de moins de 8 ans.

Concernant les contrats de plus de 8 ans, nous aurons toujours le prélèvement forfaitaire de 7,5% ou la Tranche marginale d’imposition mais un complément sera demandé afin d’atteindre les 12,8% de prélèvement forfaitaire unitaire de 12,8% lors de la déclaration de revenus.

Vous allez me dire mais comment définir une plus-value ?

C’est très simple (et surtout avantageux pour vous !), lorsque vous versez un capital sur votre contrat vous obtenez un cercle. Les intérêts générés par votre contrat vont élargir votre cercle ou le rétrécir si au contraire vous perdez de l’argent.

Lorsque vous effectuez un rachat partiel, vous prenez une part de ce cercle, j’aime plutôt dire une part de pizza. C’est-à-dire que vous allez reprendre une partie de votre capital + une petite partie des intérêts greffés à cette part. Ainsi pour avoir de la fiscalité à payer il faut un très gros capital sur votre contrat !

Oui il faudrait que vous ayez un contrat de 310 000€ rémunéré à 3% pour commencer à payer de la fiscalité si vous rachetez l’intégralité de votre contrat + les 9 300€ d’intérêts générés par celui-ci. Ici vous prenez la pizza entière et non une part.

Arrêtons nous là concernant la fiscalité, c’est déjà assez compliqué comme ça, en tout cas j’espère que vous avez compris l’intérêt d’ouvrir votre contrat d’assurance vie le plus tôt possible pour « prendre date » au niveau de votre fiscalité.

Quels sont les critères pour choisir une assurance vie ? Où ouvrir une assurance vie ?

Je suis persuadé que votre conseiller bancaire vous a déjà dit de prendre date sur un contrat d’assurance vie, toutefois il ne faut pas choisir n’importe quel contrat, certains sont plus intéressants que d’autres !

Voici les 5 principaux critères sont à vérifier avant de souscrire à un contrat :

–                Le nombre de fonds disponibles : si vous souhaitez investir sur des unités de compte il faut regarder ce qu’il y a dans chaque contrat avant d’y souscrire, par exemple certains contrats ne proposent pas de SCPI.

–                Les frais de dossier : évitez de payer des frais à l’ouverture d’un contrat.

–                Les frais de versement : idem évitez de payer des frais à chaque versement sur votre contrat sauf si vous avez un excellent conseiller qui vous fait gagner de l’argent et qui se rémunère ainsi.

–                Les frais d’arbitrage : gratuit c’est toujours mieux

–                Les frais de gestion : ici vous n’y échapperez pas, en moyenne c’est 0.60% à 0.80% pour les contrats les plus intéressants.

Aujourd’hui je pense que nous pouvons rajouter un sixième critère : lisez les conditions générales afin de vérifier si vous devez à chaque versement investir un certain pourcentage en unité de compte, en effet si vous souhaitez faire du 100% en fonds euros ce ne sera pas ici possible.

A ne pas confondre avec les contrats vous poussant à prendre des unités de compte en vous proposant un fonds euro plus rémunérateur.

Et j’en profite également pour m’adresser aux mères et pères de famille, ouvrez un contrat d’assurance-vie à vos enfants en plus du livret jeune même si vous laissez que 10€ dessus, vous aurez pris date pour lui et il bénéficiera d’une fiscalité avantageuse !

 

Investir dans l’immobilier à travers l’assurance-vie : La SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier communément appelés SCPI permettent d’investir dans « l’immobilier papier », c’est-à-dire que ses sociétés investissent l’argent de leurs sociétaires dans de l’immobilier physique (bureaux, commerces, habitations, etc.) et redistribuent les revenus à ceux-ci.

Cela va donc permettre à n’importe quel épargnant de diversifier son patrimoine en investissant dans l’immobilier sans avoir à gérer les contraintes liées à l’exploitation des biens car la société le fera à sa place.

Selon votre contrat d’assurance vie, vous aurez accès à un choix plus ou moins large de SCPI.

L’avantage de ce placement est que vous pouvez investir dans ce placement à travers l’assurance vie tout en bénéficiant de sa fiscalité avantageuse.

De même, vous allez pouvoir commencer avec un capital plus faible alors qu’en direct on vous demandera d’investir dans un nombre minimal de parts au sein de la SCPI.

A noter que bien souvent les dividendes qui seront perçus de la SCPI seront réinvestis directement dans le fonds euros de votre contrat, intéressant donc car il n’y aura pas de fiscalité dessus et vous permettra de continuer à faire grossir votre épargne.

Enfin nous pouvons noter que la liquidité des parts de SCPI à travers un contrat d’assurance vie est plus intéressante qu’en direct car le délai de revente (comme d’achat par ailleurs) est moins élevé qu’en direct.

Le seul inconvénient de ce placement est le fait de ne pas pouvoir investir à crédit pour acheter des parts de SCPI au sein de son contrat d’assurance vie, les banques ne financent pas ce type de projet ainsi nous ne pouvons pas bénéficier de l’effet de levier pourtant si important en immobilier.

Et maintenant ?

Vous aviez lu, vu et entendu qu’il fallait investir dans l’immobilier.

Toutefois vous ne saviez pas comment procéder. Ou tout simplement vous ne vouliez pas vous lancer dans l’aventure en raison de plusieurs arguments :

–                Le fait de ne pas savoir comment trouver une bonne affaire et se planter ;

–                La peur de s’endetter ;

–                L’impossibilité de s’endetter ;

–                La fiscalité ;

–                La gestion du bien encore ;

–                Ou encore la peur des problèmes d’impayés ou de destruction de votre bien ;

Vous saviez qu’il fallait investir dans l’immobilier mais vous ne souhaitiez pas subir tous les problèmes y étant rattachés.

C’est normal après tout. Grâce à cet article vous avez découvert qu’il était possible d’investir dans l’immobilier en passant par l’assurance-vie et les SCPI.

Cela va vous permettre de pouvoir dès aujourd’hui commencer à bénéficier de ce placement indispensable dans la constitution de votre patrimoine.

Lorsque nous regardons les 80 dernières années, nous voyons que l’immobilier a rapporté en moyenne 7 à 8% par ans ce qui une formidable protection contre l’inflation.

Vous allez devoir maintenant passer à l’action.

J’aime inciter les lecteurs à se bouger. Si vous m’avez lu jusqu’ici c’est parce que vous êtes motivé et vous cherchez un moyen d’investir dans l’immobilier.

Il ne vous reste plus qu’à ouvrir un contrat d’assurance-vie et commencer à programmer des versements mensuels avec une partie sur les SCPI afin de lisser votre investissement. Cela vous permettra de limiter vos risques en cas de crise car votre investissement grandira dans le temps.

Faites-le pour vous. Faite le également pour vos enfants !

Je vous remercie de m’avoir lu jusqu’ici. Mention spéciale évidemment à notre hôte qui m’a laissé l’opportunité de m’exprimer sur son super blog. Pour ceux qui veulent me retrouver ailleurs, je vous invite à me rendre visite directement sur mon blog investissement-patrimoine.fr

Je vous souhaite le meilleur pour vos investissements !

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