Trouver un financement pour acheter un bien immobilier n’est jamais facile: il faut de l’épargne, avoir un salaire ( de préférence en cdi), pas de commissions d’interventions et surtout respecter le taux d’endettement, au dessus de votre taux d’endettement la banque ne vous prêtera pas et à dieu votre projet immobilier. C’est pourquoi il est important de connaître le montant que vous pouvez emprunter, pour cibler les biens à votre portée. Découvrez ici le fonctionnement général des emprunts en banque et surtout combien vous pouvez emprunter.
Calculer la capacité d’emprunt
Avant de se lancer dans un emprunt bancaire, il y a lieu de calculer la capacité d’emprunt. Ceci désigne le montant que vous pouvez consacrer au remboursement de votre prêt immobilier chaque mois. En effet, ce somme ne doit pas excéder le taux d’endettement qui est de 33 %de votre revenu mensuel.
Le but d’une telle limitation c’est de vous laisser de quoi subvenir à votre besoin quotidien. Ceci correspond au 67 % restant. Les mensualités de crédit en cours ainsi que la pension alimentaire en font partie. Ainsi, le calcul de la capacité d’emprunt se fait comme suit :
- Faites une soustraction entre votre revenu mensuel et vos charges
- Multipliez le résultat par 33, puis divisez-le par 100
Notez qu’il est possible d’emprunter au-delà de ce taux 33 % si votre reste à vivre et votre épargne est importante. Par exemple, un ménage qui gagne au moins 10 000 € par mois peut largement couvrir ses dépenses même si son taux d’endettement excède les 33 %.
Quelle est votre capacité d’emprunt ?
Pour déterminer votre capacité d’emprunt, quelques éléments essentiels doivent être pris en compte. Il s’agit de :
Vos revenus
Il en est ainsi de vos revenus réguliers. C’est-à-dire votre salaire, vos revenus fonciers, votre pension alimentaire ainsi que votre allocation familiale.
Il est à noter que la banque ne prend pas en compte à 100% les avantages qu’il juge aléatoires comme les primes. Sauf évidemment si ce dernier est prévu dans une convention collective ou un accord de l’entreprise. C’est le cas généralement du 13e mois.
Pour ceux qui ne perçoivent pas de salaire fixe par mois, comme les commerçants, les artisans ou encore les entrepreneurs… Il faut calculer leur revenu mensuel sur la base des trois dernières années.
En outre, les revenus locatifs et revenus financiers sont aussi pris en compte par la banque mais avec une décote. La banque prend en compte 70 % de ces revenus.
Les revenus d’un éventuel Co emprunteur
Il est possible et plus avantageux d’emprunter à deux. Vous serez alors Co emprunteur. Ainsi, vous pourriez obtenir un plus grand financement étant donné que la banque va additionner vos deux revenus pour déterminer votre capacité d’emprunt.
L’apport personnel
Il s’agit de l’épargnes que vous avez pu accumuler. Les liquidités, les placements disponibles, les donations, ainsi que l’épargne salariale en font partie. Il en est de même pour le PEL ou Plan d’Épargne Logement.
Dans tous les cas, les pièces justifiant cet apport personnel doivent être intégrées dans votre dossier de demande de prêt. Aussi, tâchez de conserver une partie de votre épargne pour les imprévus ce que j’appelle l’épargne de précaution (6 mois de charge minimum).
Les charges et dépenses du foyer
Pour déterminer votre capacité d’emprunt, vous devez également déterminer les charges et dépenses de votre foyer. Ces charges et dépenses sont celles qui sont indispensables pour votre survie et celles de votre famille.
Il en est par exemple : des mensualités des crédits immobiliers, ou d’autres crédits en tout genre, les loyers…
Notez que certaines banques ont estimé le montant des charges et dépenses d’un foyer à 800 € par personne et 1 200 € par couple. Cette estimation est majorée de 300 € par personne à charge.
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement est également un élément important dans la détermination de votre capacité d’emprunt. Ainsi, le principe est que cela doit être, au maximum, 33 % de la totalité de votre revenu.
Mais dans tous les cas, votre taux d’emprunt dépend du montant de votre revenu. En effet, vous pouvez vous permettre d’emprunter plus de 33 % si votre salaire est assez élevé.
Toutefois, le HCSF (Haut Conseil à la Stabilité Financière) tente de réduire le nombre de crédits accordés au-delà de la limite de 35 %. Ainsi, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus fixes.
Le reste à vivre
Le reste à vivre est l’un des éléments les plus importants que vous devriez prendre en compte. La somme qu’il vous reste sur votre compte une fois que vous avez acquitté de votre dette. Il s’agit donc du 67 % de vos revenus mensuels.
Bien évidemment, les 33 % qui manquent constituent le taux d’endettement. Notez que le reste à vivre est calculé sur la base de votre revenu ainsi que de votre apport personnel. Les charges que vous devez supporter chaque mois doivent également être prises en compte.
Le saut de charge
Le dernier élément que vous devez prendre en compte c’est le saut de charge. Il s’agit de la différence entre la mensualité que vous allez devoir rembourser et le montant de votre loyer actuel. La banque ne peut pas accepter de financer vos projets si cet écart est trop conséquent.
Combien pouvez-vous emprunter dans un prêt immobilier ?
L’achat d’un bien immobilier est l’une des principales raisons qui peuvent vous pousser à contracter un emprunt. Comme tout type de prêt, votre capacité est limitée. Quelques critères doivent en effet être pris en compte pour déterminer combien vous pourriez emprunter. Il s’agit notamment de :
- Votre apport personnel
- Le type de bien que vous souhaitiez acquérir, c’est-à-dire un bien neuf ou ancien
- Votre éligibilité au prêt aidé comme le PTZ (prêt à taux zéro)
- L’utilisation dont vous comptez faire de votre nouveau bien immobilier (investissement locatif, résidence principale…)
- Le taux d’emprunt que vous pourriez supporter.
Aussi, le montant que la banque peut vous accorder dépend également de la durée de votre emprunt, qui peut avoir 10, 15 ou 20 ans, ainsi que de votre revenu.
Combien pouvez-vous emprunter sur 10 ans ?
La durée minimale de votre emprunt est de 10 ans. Comme d’habitude, le montant de votre emprunt dépend de votre salaire. Voici quelques exemples pour vous donner une idée :
- Vous gagnez 2 499 €, ce qui vous permet d’obtenir un prêt de 100 000 €. Vous devez alors rembourser 833 € environ par mois, pendant 10 ans.
- Si vous gagnez près de 5 000 € en un mois, la banque peut vous accorder 200 000 € de prêt immobilier. 33 % de votre revenu, qui correspond à 1 666 € sera retiré par la banque à titre de mensualité.
- Pour obtenir un prêt immobilier de 400 000 € sur 10 ans, il faut percevoir, mensuellement, un revenu d’au moins 11 000 €. Ainsi, la mensualité s’élève à 3 333 €…
Combien pouvez-vous emprunter sur 15 ans ?
Pour un prêt immobilier sur 15 ans, vous pouvez obtenir un montant plus élevé. Parallèlement, le montant de votre mensualité est peu élevé. Par exemple :
- Vous percevez un salaire de 1 665 € par mois. Vous pourriez alors emprunter 100 000 € et rembourser 555 € par mois.
- Pour pouvoir emprunter 200 000 € par mois, vous devez gagner 3 366 € par mois. Votre mensualité est de 1 111 €.
- Un prêt immobilier de 400 000 € ne nécessite qu’un salaire minimum de 7 333 €. Pour le remboursement, 2 222 € seulement sera retiré de votre compte…
Combien pouvez-vous emprunter sur 20 ans ?
Un emprunt sur 20 ans est le plus bénéfique, surtout si votre salaire n’est pas assez élevé. Vous pourriez alors rembourser sur une plus longue période :
- Un salaire de 1 250 € vous permet d’obtenir un prêt immobilier de 100 000 €. Vous rembourserez alors 416 € par mois pendant 20 ans.
- Un emprunt de 300 000 € nécessite un revenu d’au moins 3 750 €. Votre mensualité s’élève alors à 1 250 €.
- Avec un salaire d’au moins 5 500 € par mois et une mensualité de 1 667 €, vous pourriez emprunter jusqu’à 400 000 €…
